מסלול פריים

עדכון אחרון: 2.11.2019

מה מאפיין את מסלול הפריים? האם יש גישה מקובלת לכדאיות הפריים מול הקל"צ? מתי "שווה" ומתי "לא שווה" למשוך את הפריים ל- 30 שנה, בהנחה שלא כל המשכנתא ל- 30 שנה ושאר המסלולים נגמרים לפני? כל התשובות והכלים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה - במאמר הבא.

מה זה פריים?

פריים הוא מרווח בנקאי העומד על 1.5%. למעשה, הבנקים לווים כסף מבנק ישראל ומוכרים לכם את הכסף בתוספת הפריים. כאשר נציג המשכנתאות בבנק אומר לכם כי הריבית שתקבלו על מסלול הפריים עומדת על "פריים מינוס חצי אחוז", הריבית שתקבלו על ההלוואה היא: ריבית בנק ישראל ועוד מרווח הפריים פחות חצי אחוז.

כלומר- אם ריבית בנק ישראל (נכון לנובמבר 2019) עומדת על 0.25%, אז נחשב את הריבית כך:

0.25% + 1.5% - 0.5% = 1.25%


חשוב לזכור - אם ריבית בנק ישראל תעלה או תרד, גם הריבית על ההלוואה שלנו תעלה או תרד. אם ריבית בנק ישראל לא תשתנה, הריבית שלנו לא תשתנה.

יתרונות ריבית הפריים

היתרון במסלול הזה הוא קודם כל הריבית הנמוכה ביחס למסלולים אחרים, מסלול זה הוא בדרך כלל המסלול הכי זול בתחילת המשכנתא.
בנוסף, ריבית הפריים אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן היא מונעת מצב שבו יתרת המשכנתא עולה על סכום הקרן המקורי שלקחנו.
יתרון נוסף ומשמעותי מאוד הוא שאין קנסות פרעון מוקדם.

חסרונות ריבית הפריים

המשתנה היחיד שמשפיע על שינויים בריבית הפריים הוא הריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל. כיום ריבית בנק ישראל היא 0.25%, אך היא יכולה להשתנות ולהגדיל לכם את ההחזר החודשי בצורה משמעותית. לדוגמה, בין השנים 2005 ל- 2010 ריבית בנק ישראל עמדה בממוצע על 3%, ולפני שנת 2000 הריביות היו גבוהות מ- 10%. מהסיבה הזאת קבע בנק ישראל שניתן לקבל עד שליש מהמשכנתא במסלול פריים.

האם תקופת הלוואת הפריים צריכה להיות קצרה או ארוכה יותר משאר התמהיל?

קיימות שתי גישות לשילוב הפריים במשכנתא: איזון החזרים, ואיזון תקופות.

איזון החזרים

לאור יתרונותיו, לווים רבים נוטים לשלב את המסלול הזה בהרכבו המקסימלי (עד שליש מסך סכום המשכנתא) ולפרוס אותו לכמה שיותר שנים (עד 30) כדי להקטין את ההחזר החודשי על הפריים וכך להיות מסוגלים לקצר את התקופה במסלולים אחרים יקרים.
בהמשך מבצעים איזון החזרים באופן הבא: כאשר מסיימים עם המסלול הקצר היקר (קל"צ), ההחזר החודשי שלכם יקטן בכמה אלפי שקלים. מבקשים מהבנק להגדיל את ההחזר של המסלול הארוך הזול (פריים), ובכך לקצר אותו. במקרה שהוא לא מסכים, ניתן לחסוך בצד את אותו סכום חודשי שרציתם להגדיל בפריים וכל כמה חודשים/שנים לבצע פירעון מוקדם. את הפירעון המוקדם הבנק מחויב לקבל לפי חוק הבנקאות.

תוכלו לבחון את השיטה במחשבון קיצור פריים בסיום קל"צ (קובץ אקסל).

מחשבון איזון החזרים

מתיחת הפריים למקסימום יכולה לחסוך לכם כסף, אבל יש כמה נקודות שכדאי לקחת בחשבון:

1. ככל שהתקופה מתארכת, קצב ירידת הקרן יהיה איטי יותר, ונהיה חייבים יותר כסף בכל נקודת זמן. חלק גדול יותר מהקרן יהיה חשוף לשינויים בריבית ובסוף התקופה נשלם הרבה יותר כסף על פריים ארוך מאשר על פריים קצר. הטבלה הבאה מציגה את הקשר בין התקופה לחוב.

השפעת תקופה על יתרת הקרן

לדוגמה, אם ניקח את מסלול הפריים ל- 30 שנה, אחרי 10 שנים נהיה חייבים 71% מהקרן, אבל אם ניקח את המסלול ל- 20 שנה, החוב שלנו יצטמצם מהר יותר ואחרי 10 שנים יישארו רק 53% מהקרן.

2. האם יש לכם משמעת גבוהה ובתום ההלוואה תגדילו את ההחזר ולא תשתמשו בתזרים הפנוי לצריכה שוטפת?

אם תצליחו לנתב את ההחזר שהתפנה לטובת כיסוי מסלולים שנשארו, תחסכו בעלויות המשכנתא. יחד עם זאת, מחקרים בתחום כלכלה התנהגותית הראו שאנשים לא עומדים בתכנונים שלהם ("מחר אתחיל דיאטה", "מעכשיו אני מפסיק לעשן!"). המונחים המקצועיים נקראים "הטיית האופטימיות" ו-"Hyperbolic discounting" . לא תמיד כדאי לבנות על מחזור הפריים בתום הקל"צ, כי בתום התקופה, אנשים עשויים להתנהג בצורה לא רציונאלית וכשישתחרר התזרים חלקם ירצו להחליף רכב, לטוס לחו"ל, לשדרג לדירה חדשה או סתם "לנשום לרווחה" וישאירו את המשכנתא כפי שהיא.

איזון תקופות

אם לא מאזנים החזרים כאשר מסלול קצר נגמר, אפשר לבנות תמהיל מאוזן יותר מבחינת תקופות על ידי הארכת הקל"צ וקיצור הפריים, ולהגיע לעלות כוללת דומה תחת החזר ראשון דומה. הנגיסה בקרן תהיה גדולה יותר ככל שההבדל בטווחי הזמן בין המסלולים קטן יותר.

נשווה בין שתי הגישות:

השוואת שיטות החזר פריים

מה עדיף?

אין תשובה חד משמעית וכל מקרה לגופו. יש לווים שאיזון תקופות נכון עבורם, אבל במקרים רבים איזון תקופות מפסיד, כי כשמאריכים את הקל"צ על מנת ליצור תקופה אחידה בין המסלולים הריבית שלו עולה בצורה כזו שקיצור הפריים לא יוצר חיסכון.

יש לווים שכדאי להם לקחת פריים ל- 30 שנים וקל"צ ל- 10 שנים כי הם עובדים במקומות מסודרים ויהיו להם סכומים רבים לפירעונות, אחרי תום תקופת הקבועה הם יוכלו לחסוך ותוך שנה-שנתיים לפרוע הכול.

ההבדל בין הגישות נובע גם מראיה שונה של התפתחות עליית הפריים. לווים שמניחים שהפריים לא יעלה בחדות בשנים הקרובות יעדיפו לקחת סיכון ולמתוח אותו.