מדריך משכנתא - חלק 4: מסלולי המשכנתא

הבנקים מציעים מסלולי משכנתא אשר שונים זה מזה בסוג הריבית, בגובה הריבית, בהצמדה ובתקופה, ולכל מסלול יתרונות וחסרונות.
קיימים מסלולים עם ריבית קבועה לכל התקופה, ואילו באחרים הריבית משתנה.
חלקם צמודים למדד וחלקם לא. יש מסלולים עם עמלה במקרה של פרעון מוקדם, ויש מסלולים עם תחנת יציאה ללא עמלה.

התרשים הבא מציג את החלוקה בין המסלולים שהבנקים מציעים.

מסלולי משכנתאות

הסרטון הבא של בנק לאומי למשכנתאות מסביר על המסלולים השונים הקיימים כיום בשוק המשכנתאות.



המסלולים והמאפיינים שלהם

ריבית קבועה
קבועה לא צמודה למדד (קל"צ): המסלול היחיד שההחזר החודשי שלו נשאר זהה לכל אורך חיי המשכנתא, דבר שנותן לנו ביטחון רב ויציבות. הוא יקר יותר מכל שאר המסלולים והבנק מתמחר מראש את המדד בתוכו (אנחנו משלמים על "שנאת סיכון").
אין בו נקודות יציאה, ולכן, אם נרצה לפרוע או למחזר אותו לפני סוף התקופה, ייתכן ונידרש לשלם עמלת פירעון גבוהה.

קבועה צמודה למדד: מסלול דומה למסלול הקודם וגם בו הריבית נשארת קבועה, אך מתווספת אליה הצמדה למדד המחירים לצרכן.

ריבית משתנה כל 5 שנים
משתנה צמודה למדד: מסלול עם נקודת יציאה כל חמש שנים ללא קנסות (מה שמאפשר גמישות), יחד עם זאת הריבית בו אינה קבועה והיא תשתנה אחת לחמש שנים, לטובה או לרעה. בנוסף, הקרן צמודה למדד ולכן ככל הנראה ההחזר החודשי יעלה עם השנים.

משתנה לא צמודה למדד: זהו מסלול מאוד דומה למסלול הקודם, עם הבדל אחד שבו הקרן אינה צמודה למדד. הריבית בו תהיה גבוהה מהמסלול הקודם על מנת לבטח את הבנק מפני עליות מדד עתידיות.

ריבית פריים
ריבית פריים: פריים הינה ריבית בנק ישראל (0.25 כיום) בתוספת מרווח של 1.5% כך שכיום ריבית הפריים הינה 1.75%. ריבית הפריים משתנה אחת לחודש וחצי בהתאם לריבית בנק ישראל שזו הריבית במשק.

צמוד למט"ח, מתאים לתושבי חוץ
הריבית משתנה אחת לשלושה חודשים או חצי שנה בהתאם לשיעור ריבית הליבור (אירו/דולר/ין). קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין. כך שישנם שני מדדים שצריך להסתכל עליהם כשניגשים להבין את המסלול הזה.

זכאות משרד הבינוי והשיכון
הלוואת הזכאות היא מסלול בריבית קבועה צמודת מדד שמשרד השיכון נותן בהתאם לנקודות זכות. הסכום נקבע לפי ניקוד שאתם מקבלים לפי מספר פרמטרים, העיקריים: שנות נישואים, גיל, מספר אחים.

הטבלה הבאה מרכזת את מסלולי המשכנתא וכן יתרונות וחסרונות של כל אחד מהם.

מסלולי משכנתא


מגבלת בנק ישראל

סך המסלולים בריבית קבועה חייב להיות לפחות שליש מגובה ההלוואה.

חיזוי התנהגות המסלולים

בטבלה הבאה תוכלו לראות את השינוי העתידי בהחזר החודשי של הלוואה בגובה 100,000 ₪ לתקופה של 20 שנים בכל אחד מששת המסלולים שהוזכרו קודם, בהנחת עליית ריבית שנתית של 0.15% ומדד שנתי של 2%.

החזרים התחלתיים ועתידיים במסלולי משכנתא שונים

אחרי שהכרנו את המסלולים השונים, נעבור אל הפרק הבא במדריך המשכנתא - בניית תמהיל משכנתא