מדריך משכנתא - חלק 4: מסלולי המשכנתא

הבנקים מציעים מסלולי משכנתא אשר שונים זה מזה בסוג הריבית, בגובה הריבית, בהצמדה ובתקופה, ולכל מסלול יתרונות וחסרונות. יש מסלולים עם הזדמנויות בהן ניתן לפרוע את ההלוואה או לשנות אותה, ואילו באחרים התנאים קבועים לכל אורך התקופה. יש משכנתאות הנפרסות על פני עשרות שנים ומאפשרות החזר חודשי נמוך, בעוד באחרות מוגדרת תקופת החזר קצרה ובכך נחסכים תשלומי ריבית.

התרשים הבא מציג את החלוקה בין המסלולים השונים שהבנקים מציעים.

מסלולי משכנתאות


משכנתא בריבית קבועה לא צמודה
משכנתא זו היא משכנתא בה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ולא משתנה. הריבית ידועה מראש וכך גם ההחזר החודשי. היא יקרה יותר מכל שאר המסלולים אך יציבה והתשלום לא יפתיע אתכם לאורך כל חיי המשכנתא. במידה שהריביות במשק יורדות, הריבית במסלול זה לא תרד ולא נהנה מהירידה. בשל הסיכון שהבנק לוקח במקרה שהמדד יעלה, הריבית גבוהה יותר מאשר במסלולים צמודי מדד.

ריבית קבועה צמודת מדד
זהו מסלול אשר הריבית בה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה אך הקרן בה צמודה למדד המחירים לצרכן אשר מפורסם פעם בחודש ב-15 לחודש. המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן ונושאת כל חודש את ההצמדה בהתאם להודעה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ההחזר החודשי נשאר קבוע מבחינת הריבית ומה שמשפיע על ההחזר זהו המדד. הקרן יכולה לעלות בצורה משמעותית אם המדדים יהיו גבוהים.

ריבית משתנה לא צמודה למדד
הריבית המשתנה היא ריבית שמשתנה כל תקופה מסוימת, והקרן בה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן. החיסרון הגדול הוא שהריבית משתנה כל תקופה מסוימת והיא יכולה לעלות בצורה משמעותית וכך להעלות את ההחזר החודשי בנקודת השינוי. מצד שני הריבית יכולה גם לרדת כך שאפשר ליהנות מריבית נמוכה לאורך התקופה וכן ליהנות מירידת ריבית. הריבית משתנה בהתאם לשינוי של העוגן של אותו בנק שזהו המדד לקביעת עלות גיוס של הכסף של אותו בנק.

ריבית משתנה צמודה למדד
הריבית משתנה כל תקופה מסוימת והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.

ריבית פריים
ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%. כאשר לוקחים משכנתא אשר צמודה לפריים, הריבית שמקבלים היא במרווח שלילי מהפריים הנוכחי. ההחזר החודשי במסלול זה יכול להשתנות בצורה משמעותית, ויש אי וודאות לגבי תשלומים עתידיים שכן הריבית כיום היא מאוד נמוכה ולכן כדאי לקחת בחשבון עליית ריבית של כמה אחוזים יותר.

משכנתא צמודה למט"ח
מסלול זה צמוד למטבע חוץ. הריבית יכולה להשתנות כל 3 או 6 חודשים על פי ריבית הלייבור, והקרן צמודה למטבע אותו מצמידים.

הטבלה הבאה מרכזת את מסלולי המשכנתא וכן יתרונות וחסרונות של כל אחד מהם.

מסלולי משכנתא


מגבלות בנק ישראל:
1. סך המסלולים בפריים, מט"ח וריבית משתנה שתדירות השינוי שלה הוא כל פחות מ- 5 שנים - לא יעלה על שליש מגובה ההלוואה.
2. סך המסלולים בפריים וריבית משתנה כל 5 שנים - לא יעלה על שני שליש מההלוואה.
3. סך המסלולים בריבית קבועה חייב להיות לפחות שליש מגובה ההלוואה.

להלן כמה עקרונות בבחירת מסלול המשכנתא.

1. אין מסלול שהוא תמיד טוב
מסלולים שהיו מומלצים לפני כמה שנים עשויים להיות לא כדאיים בהווה. למשל, משכנתא שנלקחה במסלול ריבית קבועה כאשר הריביות במשק היו גבוהות, ואילו היום הריביות נמוכות מאד.

2. ודאות ושקט נפשי עולים הרבה
אם אתם שונאי סיכון ומעוניינים לדעת בדיוק כמה תחזירו כל חודש, תגלו כי ניסיון להתחמק משני המנגנונים המשתנים – מדד וריבית משתנה - אל עבר מסלול לא צמוד בריבית קבועה, יוביל לתשלום של ריבית גבוהה אשר מגלמת את השינויים הצפויים במדד.

3. בדקו את תנאי הפירעון המוקדם
בקשו לקבל פרטים לגבי אפשרות פירעון מוקדם של המשכנתא או מיחזור שלה בעתיד.

4. פזרו את הסיכון
לכל מסלול יש מאפיינים ייחודיים ורמת סיכון שונה - נמוכה, בינונית או גבוהה. הסיכון הטמון בכל מסלולי המשכנתאות, למעט מסלול ריבית קבועה לא צמודה, הוא עלייה של ההחזר החודשי בגלל:
שינוי במדד - במסלולים הצמודים
שינוי בריבית - במסלולים בריבית משתנה ופריים
שינוי בשניהם - במסלולים צמודים בריבית משתנה

כדי למזער סיכונים ולאפשר פירעון של מסלולים שונים ללא קנסות גבוהים, מומלץ ליצור תמהיל של מספר מסלולים. לדוגמא, שליש בריבית קבועה לא צמודה, שליש פריים, ושליש בריבית משתנה כל 5 שנים. המטרה העיקרית היא לבנות משכנתא שבה גם הריבית וגם הקרן לא ישתנו באופן קיצוני.

כאשר עומדות לפנינו שתי אפשרויות: הראשונה עם החזר חודשי יציב, והשניה עם החזר חודשי שיכול לזנק, אנחנו לא נסכים להסתכן בלי לקבל תמורה כלשהי. לכן, ככל שרמת הסיכון של המסלול גבוהה יותר, נקבל ריבית התחלתית נמוכה יותר.
על אותו משקל, ריבית קבועה היא סיכון שהבנק לוקח על עצמו, כיוון שהריבית במשק יכולה לעלות והוא יפסיד כסף (מכר לנו משכנתא זולה מדי). לפיכך, הוא מתמחר אותה ביוקר.
דוגמא להצעה שלווה קיבל:

דוגמא להצעת בנק


חיזוי התנהגות המסלולים

אלברט איינשטיין אמר בזמנו, "לעולם אינני חושב על העתיד, גם ככה הוא מגיע מהר מדי". מצד אחד, זו גישה בריאה לחיים שמסייעת להפחתת דאגות ומאפשרת ליהנות מההווה. מצד שני, אימוץ של קו המחשבה הזה בנושאים פיננסיים, ובכללם משכנתאות, עלול לגרום לנו לשלם הרבה יותר כסף בסופו של דבר.

בטבלה הבאה תוכלו לראות את השינוי העתידי בהחזר החודשי של הלוואה בגובה 100,000 ₪ הנלקחת לתקופה של 20 שנים בכל אחד מששת המסלולים שהוזכרו קודם, בהנחת עליית ריבית שנתית של 0.15% ומדד שנתי של 2%. ההחזר החודשי וההחזר הכולל יהיו שונים בכל מסלול, וחשוב לשים לב להחזר ההתחלתי, להחזר הממוצע ולהחזר המקסימלי.

החזרים התחלתיים ועתידיים במסלולי משכנתא שונים

אחרי שהכרנו את המסלולים השונים, נעבור לפרק הבא במדריך המשכנתא - בניית תמהיל משכנתא