מרכנתיל

גודל טקסט

ראיון עם דודי מייזליק, ע. למנכ"ל ומנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל.
יולי 2015

1. דודי, ספר איך הגעת לתפקיד מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל דיסקונט?

את צעדי בתחום המשכנתאות התחלתי לפני למעלה מעשרים שנה כיועץ משכנתאות בבנק אדנים למשכנתאות. במשך השנים נשאתי בתפקידי ניהול שונים, כיהנתי כסמנכ"ל בבנק אדנים ולאחר מכן הגעתי לתפקידי הנוכחי, לפני שמונה שנים.

2. מהי ההגדרה שלך ל- בנק משכנתאות טוב?

התמורות שחלו בשנים האחרונות גרמו לכל הבנקים למשכנתאות להיטמע בתוך הבנקים המסחריים. תחום המשכנתאות נותר כיום בטיפול החטיבות הבנקאיות / הקמעונאיות. פרוצדורת קבלת הלוואת משכנתא מורכבת וכוללת צורך במסמכים משפטיים, הסכמי הלוואה ובירוקרטיה מרובה. בנק אשר יודע להעניק ללקוח חווית שירות טובה בעת העמדת ההלוואה ומאפשר לו לצלוח את התהליך בקלות, ביעילות ובמהירות הוא בנק המוגדר בעיני כבנק טוב בתחום המשכנתאות.

3. כיצד אתה רואה את מצבו של שוק המשכנתאות כיום, ואילו מגמות אתה מזהה במסלולים השונים?

סביבת הריבית הנמוכה משפיעה על ביקוש מוגבר להלוואות משכנתא כבר כמעט כעשור. המגמה הבולטת כיום היא מעבר למסלולי הלוואה שאינם צמודים בריבית הפריים המשתנה ובריבית הקבועה. אפיקי ההלוואות צמודי המדד אשר היוו בעבר את מרבית תיק האשראי לדיור, מאבדים מן הפופולריות שלהם. ככל שהריבית במסלולים שאינם צמודים נמוכה היא מועדפת על הלווים ומאפשרת להם ליהנות מהיתרונות שבהלוואה אשר אינה מושפעת משינויים אינפלציוניים.

4. המחקר ?Why Do Borrowers Make Mortgage Refinancing Mistakes, מצא שרוב ממחזרי המשכנתאות לא משיגים חיסכון מירבי: 52% מהם מיחזרו בריבית גבוהה ביותר מחצי אחוז מן האופטימלית, 17% חיכו זמן רב מדי לפני שמיחזרו ו- 10% ביצעו את שתי הטעויות. איך תסביר זאת?

מיחזור הלוואות המשכנתא בשנים האחרונות חסך אלפי שקלים ללווים רבים. יחד עם זאת, ניהול תיק משכנתא אינו ניהול תיק השקעות וקיימות מיגבלות במיחזור הקשורות ברגולציה, יכולת החזר ויחס בין ההלוואה לשווי הנכס. חשוב גם להתייחס לסיכון המובנה במסלולים היוצרים רווח לכאורה. התהליך של המיחזור עצמו לא נעשה ביום אחד ועלולים לחול שינויים בריביות בין הבירור על המיחזור לביצועו בפועל. על תוצאות המחקר להיבחן לאור זאת.

5. האם יש דבר כזה "תמהיל אופטימלי"?

לא. לכל לקוח יהיה התמהיל האופטימלי שמתאים לו. התמהיל הנכון נקבע לפי ההכנסות, הצפי לעתיד מבחינת השתכרות והון, רמת חיים צפויה ומבוקשת, גודל המשפחה ואפילו מידת הרצון להסתכן.

6. בסביבת הריבית האפסית, עד כמה לווים מודעים, אם בכלל, לסיכון של עליית ריבית?

הבנקים מעדכנים את הלקוחות בסיכוני המסלולים שונים. מיגבלות בנק ישראל כוללות את החובה לשלב לפחות שליש מן ההלוואה בריבית קבועה ומקסימום שליש בריבית משתנה במסלול הפריים, מדגישות אף הן ללקוחות את הסיכונים שבריבית המשתנה.

7. עם אילו אתגרים עיקריים הנך מתמודד במסגרת תפקידך?

האתגר הגדול הינו מתן הלוואות בטוחות ללקוחות אשר ייטיבו להתמודד איתן למרות סכום ההלוואה המשמעותי ותקופת הפירעון הארוכה. התייקרות מחירי הדירות ובעקבותיה, הגדלת הסכום הממוצע של המשכנתאות מעצימה את האתגר ומחייבת עוד יותר לבחון את כושר עמידת הלווים והבנתם את ההתחייבות שהם עומדים לקחת על עצמם.

8. איזה טיפ תוכל לתת לאנשים שרוצים לקחת משכנתא?

עריכת חשבון מדוקדק של הכנסות והוצאות הכולל ניתוח של שנה לאחור. יש לבחון ולהוסיף לתוך התחשיב את תוספת ההחזר החודשי הצפוי לחשבון זה לצד ההוצאות שמופו. ככל שבתחשיב זה, לאחר תשלום המשכנתא בסימולציה, יוותר התקציב החודשי בעודף של 10%, הרי שהלווים יכולים להיות רגועים יותר בהקשר למשכנתא שיקבלו.
ככל וה- 10% הינם בגירעון ולא בעודף, הרי שיש להקטין את ההלוואה המבוקשת ולחפש דירה זולה יותר.

9. מה אתה עושה מחוץ לשעות העבודה (תחביבים)?

מבלה עם הילדים וקורא ספרים.

10. איפה אתה רואה אתכם בעתיד?

אני מקווה וצופה כי השינויים הטכנולוגיים הרבים לא יפסחו גם על תחום המשכנתאות והליך קבלת ההלוואה יהפוך זמין , נגיש וקל יותר לתפעול.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ או חוות דעת, או תחליף לייעוץ, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ מיועץ משכנתאות.