ברוכים הבאים

לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות שתקבלו בחייכם. משכנתא תסייע לכם להגשים את החלום של רכישת בית, וזו החלטה שתשפיע באופן ישיר על איכות החיים שלכם לשנים הבאות.

היכרות עם התנאים ושיטות ההחזר של המשכנתאות השונות ובחירת סוג המשכנתא המתאימה עבורכם יעזרו לכם לגור בבית שלכם בראש שקט.

אפשר לקבל משכנתא למטרות שונות:

קניית דירה ראשונה
הדירה יכולה להיות דירה חדשה מקבלן או דירה מיד שניה. המדריך המקיף ילווה אתכם בכל שלבי לקיחת המשכנתא, החל מתכנון פיננסי, הגשת הבקשה, בחירת המסלולים ועד קבלת הכסף.

משפרי דיור
אתם מוכרים דירה שבבעלותכם ועוברים לדירה אחרת. אם אתם לא רוצים לסלק את ההלוואה הקיימת בעת מכירת הדירה, תוכלו לגרור אותה לדירה החדשה.

דירה שניה
אתם קונים נכס להשקעה שיספק לכם מקור הכנסה יציב לטווח ארוך. השגת תשואה ריאלית חיובית מצריכה תוכנית מימון אופטימלית שתמזג בין תשלומי המשכנתא לבין ההכנסה משכירות.

רכישת מגרש ובנייה עצמית
החלטתם לבנות בעצמכם את בית חלומותיכם. מתי הבנק משחרר לכם את הכספים, ואיך לתכנן את תזרים המזומנים?

כל מטרה
הלוואה למגוון מטרות בתמורה לשעבוד נכס: שיפוץ, רכישת רכב, לימודים, כיסוי חובות, ועוד.

סכום המשכנתאות שנלקחו.
מקור: בנק ישראל, מערכת הבנקאות, סקירה חצי שנתית 2022

טעויות נפוצות של לווים

מאת: יועץ המשכנתאות תומר קדמי

כולנו יודעים שמשכנתא היא מוצר פיננסי מורכב מאוד וכולנו יודעים שמדובר בהרבה מאוד כסף, ועל אף 2 הנתונים הנ"ל, עדיין רוב האנשים עושים הרבה טעויות (שרובן נובעות מחוסר ידע) כאשר הם מגיעים לקחת משכנתא.

נושא המשכנתא הוא לא נושא שניתן ללמוד על "רגל אחת", אבל אני בכל זאת אנסה במאמר הבא לספר לכם על עשרת הטעויות הקריטיות ביותר שלוקחי המשכנתא עושים.

להלן רשימת הטעויות הנפוצות –

1. חוסר תכנון מוקדם - אולי הטעות מספר 1 של לוקחי המשכנתאות.
תכנון מוקדם יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולפעמים אף יותר. חשוב מאוד לנסות לתכנן כמה שיותר את חייכם לטווח הארוך (לדוגמא: לכמה שנים תרצו להישאר בדירה הזו? היכן אתם רוצים שילדיכם ילמדו? האם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי שקבעתם ועוד ועוד...). כל תכנון, גם אם הוא לא קשור באופן ישיר למשכנתא, יעזור לכם בהכוונה ומיקוד שיובילו אתכם לבניית תמהיל הלוואה נכון.

2. בניית תמהיל משכנתא - היסודות של ההלוואה שלכם.
לא רבים נוטים לייחס משמעות נכונה לתמהיל המשכנתא, הרשו לי לספר לכם כי כל ה"יסודות" של ההלוואה נטועים בתמהיל המשכנתא ולמעשה הוא הרבה יותר חשוב מריבית זו או אחרת.
המון זוגות נוטים לייחס משמעות יתרה לעניין הריבית, ומפספסים את העיקר שהוא בניה נכונה של תמהיל משכנתא.
ככל התמהיל יהיה מותאם יותר לצרכיכם האישיים וככל שהוא יהיה יותר גמיש לשינויים כך זה יועיל ויוכל לחסוך לכם המון כסף בטווח הארוך.
החוק אומר שריבית גרועה זה קל לתקן אבל תמהיל גרוע זה יקר ומאוד קשה לתיקון.

3. סקר שוק נכון וממוקד – אל תבזבזו את האנרגיות שלכם.
כמו כל ישראלים טובים גם אנחנו ניגשים לבנקים על מנת לקבל הצעות מחיר לריביות המשכנתא. הבעיה היא שלא תמיד אנו עושים זאת בזמן הנכון ובמועד המתאים. הרבה אנשים הולכים לבנקים שהם עדיין רחוקים מלקיחת המשכנתא ובמקום להתרכז בשלב זה בלימוד הנושא ובבניית התמהיל הם מתרכזים בקבלת הטבות ריבית שלא יהיו רלוונטיות כלל כאשר הם באמת יצטרכו את המשכנתא.
את סקר השוק כדאי לשריין כחודש- חודשיים לפני שאתם לוקחים וצריכים את המשכנתא, ותנסו לעשות אותו ממוקד כאשר יש לכם כבר תמהיל משכנתא שנבנה על ידי רציונל כלכלי ולא ב"שליפה מהשרוול".

4. אל תתייעצו עם חברים או משפחה שלא מהתחום – אפילו אם כוונתם טובה.
אומרים שהדרך לגיהינום רצופה כוונת טובות....אני בטוח שיש לכם חברים / משפחה מצוינים שכל מטרתם היא לעזור לכם לקבל משכנתא טובה ונכונה.
אבל ברוב המקרים אין להם את הידע הדרוש לכך והם יובילו אתכם (בתמימותם ומתוך טוב ליבם) אל עבר תמהיל לא נכון וריביות לא רלוונטיות (כי כמו שאמרתי מקודם, כאשר התמהיל לא נכון אין כל משמעות לריביות).
נסו ללמוד לבד את הנושא או היעזרו באיש מקצוע, אבל אל תיקחו עצות ממישהו לא מוסמך ושאינו מתמצא בתחום המורכב הזה על בוריו, לרוב זה רק יבלבל אתכם ויוביל אתכם להחלטות שגויות.

5. תכננו את ההחזר החודשי הרצוי – זה רק ימקד אתכם לתמהיל נכון ואישי.
אחת השאלות הנפוצות ביותר בעולם המשכנתאות היא: "כמה כסף אני יכול לקבל מהבנק?", אני תמיד שואל בחזרה את השאלה הזו: "כמה כסף אתם יכולים להחזיר מדי חודש?".
אני חושב שנושא ההחזר החודשי הוא נושא חשוב שכל זוג וזוג צריכים לעשות עליו עבודה מוקדמת (תכנון מוקדם, זוכרים?). ככל שתדעו במדויק יותר מהי יכולת ההחזר שלכם, כך תוכלו לבנות תמהיל שמתאים עבורכם באופן אישי.
טעות ושיקול דעת לא נכון בהחזר החודשי יכול להוות "טעות נגררת" שתצטרכו לרדוף אחריה בכל תקופת המשכנתא או למחזר בתנאים פחות טובים.

6. תבדקו מה יהיה ההחזר החודשי בריביות ומדדים גבוהים – למרות שזה לא כל כך נעים...
הריביות נכון להיום הן ריביות נמוכות יחסית ולכן ההחזרים החודשיים עומדים על ערכים נמוכים.
אך לא לעולם חוסן, והריביות והמדדים יכולים לקפוץ מהר מאוד.
נסו לחשב מה קורה להחזר החודשי שלכם כאשר הריבית עולה ב- 3-4 אחוזים והמדד מטפס ב- 2-3 אחוזים לאורך השנים.
תבדקו אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר כזה או שאתם תהיו הראשונים לקרוס כאשר המצב כאן (מבחינת ריביות ומדדים) יתחיל להתאזן.

7. עשו סקר שוק בביטוח משכנתא – זה אמנם לא נראה יקר אבל זה משמעותי.
אחד הדברים הנלווים לכל משכנתא הוא ביטוח המשכנתא.
הביטוח מורכב משני ביטוחים: הראשון ביטוח חיים שנועד להגן על בן הזוג שלכם (או על היורשים) במקרה של מוות.
והשני הוא ביטוח דירה שאמור להגן עליכם ועל הבנק במקרה של נזק בדירה או רעידת אדמה.
עלות הביטוחים יכולה לנוע בין 50 ¤ למאות שקלים בחודש, חובה עליכם לבדוק מבעוד מועד כמה הם אמורים לעלות לכם ולא להתחיל לבדוק את הנושא רק לאחר לקיחת המשכנתא כי אז אתם יכולים להיות מופתעים.

8. אל תתביישו לשאול – אבל עשו זאת בחוכמה.
האינטרנט מלא היום בחומר איכותי על משכנתאות. זוג או יחיד שייקח על עצמו אתגר (רציני מאוד יש לציין) וירצה ללמוד לקחת משכנתא לבד יוכל לעשות זאת (למרות שאני מציין שוב שזה יהיה מאוד מאוד קשה אבל אפשרי לחלק מהאנשים).
הרבו לקרוא בנושא, נסו לחקור מה היה כאן קודם (מבחינת ריביות, מדדים ומסלולים) וכמובן, אל תתביישו לשאול.
את השאלות כדאי להפנות לאנשי מקצוע ולא למגיבים סתמיים בפורומים כאלו ואחרים.
ככל שתדעו יותר כך המשכנתא שלכם תהיה נכונה יותר, כי כמו שאתם יודעים "ידע זה כוח" רק הקפידו להשתמש בו בחוכמה.

9. חישבו על עמלת הפירעון המוקדם – מדובר בעשרות אלפי שקלים.
כאשר תרצו לפרוע חלק או את כל המשכנתא תופתעו לדעת שבהרבה פעמים תצטרכו לשלם קנס (שנקרא "עמלת פירעון מוקדם") לבנק.
חשוב לדעת שלא בכל המסלולים קיים הקנס הזה ובמקרים רבים ניתן להתחמק ממנו אם תתכננו נכון את המשכנתא שלכם ותוכלו להצביע מראש על המועדים בהם תרצו לפרוע את ההלוואה מבעוד מועד.
ככל שתוכלו לנבא את מועדי הפירעונות שלכם כך תוכלו ל"הינצל" מעמלת הפירעון לבנק.
יש לציין כי העמלה לרוב היא גבוהה מאוד ומגיעה לעיתים קרובות לעשרות אלפי שקלים.

10. נהלו את המשכנתא גם לאחר שלקחתם אותה – פה נמצא הכסף האמיתי...
משכנתא היא לא מוצר חד פעמי שצריך להתייחס אליו רק כאשר אתם לוקחים אותו.
משמעות ניהול המשכנתא לטווח הארוך אומרת שאתם צריכים כל הזמן להיות בעניינים, לדעת מהם תנאי המשכנתא הקיימים היום בשוק, כמה הם רחוקים מתנאי המשכנתא שלכם ואם יש לכם סיכוי למחזר את המשכנתא ולהשיג תנאים טובים יותר.
מחזורי משכנתא הפכו להיות נפוצים מאוד בישראל עם עליית המודעות של הלקוחות ולא מעט אנשים חסכו על ידי מחזור משכנתא עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
הם לא היו עושים זאת אלמלא הם ניהלו את המשכנתא שלהם ועקבו אחרי ההתפתחויות בשוק, לכן ההמלצה האישית שלי – עשו זאת גם אתם ותישארו כל הזמן עם יד על הדופק.

עד כאן היה המאמר על "עשרת הטעויות הנפוצות ביותר במשכנתאות", כמובן שאפשר למנות בקלות עוד 10 סיבות נוספות, אבל נראה לי שהבנתם את הרעיון. אם לסכם את כל המאמר בשלוש נקודות קצרות הייתי עושה זאת כך:
• השקיעו יותר זמן בתכנון המשכנתא שלכם (בניית התמהיל וכו')
• היעזרו באנשי מקצוע מתאימים ולא בחברים או משפחה שאינם נמצאים בתחום
• נהלו את המשכנתא לטווח הארוך ותישארו כל הזמן עם יד על הדופק.

אני מקווה שעזרתי לכם במעט ואתם תמיד מוזמנים לפנות אלי בשאלה או בקשת עצה, שיהיה לכם המון הצלחה בנטילת המשכנתא שלכם ונקווה שהיא תהיה עם כמה שפחות טעויות.