מחשבון החזר משכנתא

המחשבון המתקדם של האתר מאפשר לך לתכנן את המשכנתא לטווח ארוך, תוך שקלול של עליית הריבית והמדד.

היתרונות הם:

מגוון מסלולי משכנתא, כולל מסלולים בעלי ריבית משתנה.

הצגה ויזואלית מיידית של תשלום המשכנתא החודשי: התשלום הראשון, התשלום הממוצע והתשלום המקסימאלי, ויתרת הקרן.

שליטה על גובה הפריים, הריבית המשתנה והמדד.

הצגה ברורה של ההחזר הכולל בכל מסלול, ויכולת השוואה בין מסלולים בצורה קלה ונוחה. אפשרות לראות יתרת חוב עתידית בשנה מסויימת.

מחשבון משכנתא לחצו כאן לפתיחת המחשבון (קובץ אקסל).

מחשבון משכנתא


המחשבון הוא כלי שימושי ביותר לבדיקת ההחזר החודשי וההחזר הכולל על הלוואה מסוימת. המחשבון מסייע לכם לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר ליכולת הכלכלית שלכם, לפי מגוון פרמטרים: סכום, תקופה, ריבית ומדד. בעזרתו תוכלו לראות איך שינוי באחד הפרמטרים משפיע על התשלומים, ולתכנן נכון את לקיחת ההלוואה.

דגשים

חשוב לציין כי המחשבונים המופיעים באתרים של הבנקים למשכנתאות אינם לוקחים בחשבון שינויים עתידיים במדד ובריבית ועשויים להציג לכם מצג שווא כאילו המשכנתא שלכם זולה יותר ממה שהיא צפויה להיות בפועל, ויש להיות ערים לעניין.

המחשבון באתר זה מאפשר לכם לשחק עם שני הפרמטרים החשובים האלה - תוכלו לראות את משמעות ההצמדה למדד, ומה יקרה אם ריבית הפריים או הריבית המשתנה יעלו לדוגמא ב- 0.2% בשנה.

נוסחה לחישוב משכנתא

פונקציית PMT באקסל מוצאת את התשלום החודשי (M) לפי הנוסחה הבאה.

חישוב משכנתא

כאשר:
P - סכום ההלוואה.
i - הריבית החודשית. אם לדוגמא הריבית השנתית היא 6%, i יהיה 0.06/12 או 0.005.
n - מספר החודשים. אם לדוגמא תקופת ההלוואה 20 שנה, n יהיה 240.

פונקציות אקסל נוספות

PPMT - מחשבת את חלק הקרן בכל תשלום. אתם יכולים להשתמש בה לחישוב ההחזר על חשבון הקרן בתשלום הראשון, האחרון, או כל תקופה ביניהם.

IPMT - מחשבת את חלק הריבית בכל תשלום.

CUMIPMT - מחשבת את הוצאות הריבית המצטברות, בהתבסס על תשלומים תקופתיים בסכום קבוע וריבית קבועה. הנה סרטון שמסביר איך להשתמש בה:



מחשבון רגישות לריבית

מחשבון רגישות לריבית מודד את ההשפעה של שינויים בריבית על החזר המשכנתא החודשי במסלולים בריבית משתנה. המחשבון יוצר טבלה שבה מופיעים החזרים חודשיים לפי ריביות ותקופות שונות.
הוא יכול לגלות לכם מתי עליית הריבית תכביד עליכם.

התקופות במחשבון הן 5, 10, 15 ,20, 25 ו- 30 שנים, וטווח הריביות נע בין 1% ל- 14% במרווחים מזעריים של 0.1%.

לדוגמא, מסלול הפריים 400,000 ש"ח, ל- 30 שנים בריבית 1.2%. ההחזר ההתחלתי עומד על 1,323 ש"ח.
עלייה של שני אחוזים בריבית תגדיל את ההחזר ל- 1,729 ש"ח, כלומר ב- 406 ש"ח.

טבלת רגישות משכנתא

רגישות משכנתא פתיחת קובץ אקסל.


סימולטור

סימולציה: תמהיל בסיסי של 30% פריים, 70% קל"צ

הזינו את מחיר הנכס, ההון העצמי שלכם, וההחזר החודשי המבוקש.

תקבלו משכנתא המחולקת לשני מסלולים שמרכיבים את רוב המשכנתאות: מסלול פריים ומסלול ריבית קבועה לא צמודה.

הריביות במחשבון הן ריביות המשכנתא העדכניות לפי כל מסלול ותקופה, והוא מתאים את הריבית לאחוז המימון.


מחשבון תמהיל משכנתא כניסה למחשבון (קובץ אקסל).

מחשבון תכנון משכנתא


אופטימיזציה בעזרת Solver באקסל

Solver הוא אחד הכלים המתוחכמים באקסל שמוצא ערך (מירבי או מינימלי) מיטבי עבור נוסחה בכפוף לאילוצים או מגבלות. הוא נמצא בלשונית נתונים > קבוצה Analysis.
אם הוא לא מותקן, גשו כפתור אפשרויות אקסל > תוספות (Adds-in) > ואשרו שהוא יהיה ברשימת התוספים הפעילים.

נניח שקיבלתם הצעה לתמהיל:

תמהיל לפני אופטימיזציה

התמהיל מורכב מארבעה מסלולים: פריים, קבועה לא צמודה, משתנה לא צמודה ומשתנה צמודה.
ההחזר החודשי הוא 4,400 ש"ח, ותשלומי הריבית שלכם לאורך תקופת המשכנתא יהיו 387,000 ש"ח.

כעת, נבצע אופטימיזציה עם ה- Sovler של אקסל כדי להקטין את תשלומי הריבית המצטברים למינימום, ונקבל את התמהיל החדש:

חלוקה מחודשת של הסכומים וחסכון כספי

אתם שמים לב שתשלומי הריבית ירדו מ- 387,000 ש"ח ל- 350,000 ש"ח -
זהו הבדל משמעותי של כמעט 40,000 ש"ח.

ההחזר החודשי שלכם נשאר זהה, וחסכתם עשרות אלפי שקלים.
זאת הודות לחלוקה שונה של הסכומים בין המסלולים: בדוגמא זו, ה"פותר" הקטין את הסכום בקבועה לא צמודה, הגדיל את הסכום במשתנה לא צמודה, וביטל את מסלול המשתנה הצמודה.

איך להפעיל אותו?

במקרה שלנו, אנחנו דורשים ממנו:

תקטין את תשלומי הריבית למינימום, באמצעות שינוי הסכומים במסלולים, תחת האילוצים הבאים: ....

האקסל לא מכיר כמובן את עולם המשכנתאות, וצריך להגדיר לו אילוצים כדי שלא נקבל תוצאה אבסורדית כמו סכום שלילי באחד המסלולים או תוצאה לא רצויה של החזר חודשי גבוה יותר.
לכן, נגדיר ש:
* סכום המשכנתא הכולל לא ישתנה.
* ההחזר החודשי לא ישתנה.
* הסכום בכל מסלול יהיה גדול או שווה לאפס.
ואת שתי המגבלות שהציב בנק ישראל:
* הסכום במסלול הפריים יהיה קטן או שווה לשליש מסכום המשכנתא.
* הסכום במסלול ריבית קבועה יהיה גדול או שווה לשליש מסכום המשכנתא.

במסך שנפתח בלחיצה על ה- Solver, נכתוב את הדרישה ואת האילוצים כך:

נתונים שיש למלא ב- Solver


אופטימיזציה בעזרת אקסל פתיחת הקובץ שבו אפשר להכניס את נתוני המשכנתא ולהפעיל Solver.
פעלו לפי ההנחיות 1 עד 4 שבתוכו.