דירה שניה

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא להשקעה

לאורך השנים הנדל"ן הוכיח את עצמו כהשקעה יציבה שמניבה תשואה יפה בסיכון נמוך יחסית. נדל"ן מניב הוא כל נכס שההשקעה בו נעשית מתוך רצון לקבל הכנסות שוטפות מקסימליות (דמי שכירות) לאורך כל תקופת החזקתו.

משכנתאות

לפי הוראות בנק ישראל, ניתן לקבל מימון של עד 50% ברכישת דירה להשקעה.

כמו כן, ניתן לקבל משכנתא נוספת עבור מישכון דירה קיימת, כאשר גם ההלוואה על הנכס הקיים לא תעלה על 50% מימון. במקרה שיש משכנתא על הדירה הראשונה, ניתן לקבל עד 50% מימון מהדירה הראשונה, בניכוי המשכנתא הקיימת.

דוגמה:

לרוכש יש דירה ראשונה בשווי של 1.8 מיליון שקל והוא מעוניין לרכוש דירה להשקעה בשווי של 1.4 מיליון שקל.
במידה שאין משכנתא על הדירה הראשונה, הבנק יוכל לתת מימון של 50% עבור הדירה הנרכשת (700,000) ועוד 50% עבור מישכון הדירה הראשונה. כלומר, הוא יוכל לרכוש דירה נוספת במימון מלא.

במידה שקיימת יתרת משכנתא של 600 אלף שקל בדירה הראשונה, הוא יוכל לקבל עבור מישכון הדירה הנרכשת 50% מימון (700,000) ועבור מישכון הדירה הראשונה הוא יוכל לקבל עוד 300,000 (50% משווי הדירה הראשונה, בניכוי יתרת המשכנתא). כלומר הוא יקבל סכום של מיליון שקל ויצטרך להוסיף מכיסו 400 אלף שקל.

עדיף לבצע את הרכישה עם הון עצמי כמה שיותר גבוה.

חישוב תשואה

חישוב התשואה צריך להיות שמרני. נכו מהשכירות סביב 15% עבור תחזוקה שוטפת, נכס ריק בין שוכר לשוכר, ביטוחים, תיקונים גדולים או רענון של הנכס אחת ל- 10 שנים ותשלום מסים במידה שיש.

לאחר הפחתת העלויות, מהשכירות השנתית שנותרה יש להפחית את עלויות המימון (בהתאם למסלולי המשכנתא) ולבדוק אם נשאר עדיין מרווח תזרימי חודשי חיובי עבור בלת"מים כמו ירידת השכירות או עלייה בעלויות המימון החודשיות כתוצאה משינוי בריבית או הצמדה למדד של מסלולי משכנתא מסויימים. ודאו שעלויות המימון החודשיות לא יעלו על שליש מההכנסות נטו משכר עבודה ושכירויות.

כיוון שבהשקעה קיים גם מרכיב של סיכון, צריך לוודא שהיא נותנת תשואה יותר גבוהה מחיסכון ללא סיכון בבנק.

השכרת דירה, מאיה זך מתכוונים להשכיר את דירתכם? כמה דגשים חשובים למשכיר הדירה
מאת: עו"ד מאיה זך

משכירים רבים נוטים לראות את השכרת הנכס שלהם כעניין פשוט, ובהתאם לרוח התקופה הם מורידים הסכם שכירות מהאינטרנט ("חוזה שכירות סטנדרטי") וזאת מבלי לקחת בחשבון את הסיכון הנובע מכך.

רשת האינטרנט מלאה בהסכמי שכירות בנוסחים שונים ומזמנים שונים, אבל האם אתה בטוח שהחוזה הספציפי שמצאת שומר על האינטרסים שלך? האם ההסכם יגן עליך בסיטואציות שונות? מי ניסח את ההסכם ובאיזו שנה? האם החוזה מותאם לרפורמות החדשות בחקיקה הרלוונטית?

קיימים לא מעט מקרים בהם משכירים מצאו את עצמם נפגעים משוכרים במהלך תקופת השכירות (פיגור בתשלומים, אי פינוי המושכר, נזקים בנכס המושכר וכיו"ב), כאשר מדובר בהשכרת דירה למגורים חשוב לזכור כי הסכם שכירות טוב ומקיף ישמור על האינטרסים שלכם כמשכירים ויגן עליכם במציאות בה עלולות לצוץ בעיות או מחלוקות. חשוב לערוך בדיקות מקדמיות ולהקפיד לסכם מספר נושאים מראש באופן מפורש ולהביאם לידי ביטוי בחוזה השכירות.

בין אם אתם משכירים את דירתכם בשל מעבר למקום מגורים חדש ובין אם זוהי דירה להשקעה שברשותכם, חשוב לערוך מספר בדיקות טרומיות, וכן לשים דגש על הבאה לידי ביטוי של מספר נקודות חשובות בהסכם השכירות.

1. בדיקות מקדמיות: בדיקת ובחירת השוכרים

כאשר מדובר בהשכרת דירה למגורים חשוב לזכור כי כמשכיר הנך מפקיד את הנכס שלך לאדם זר, ולכן בדיקת השוכרים הינה קריטית ובעלת חשיבות רבה. עליכם לתשאל את השוכרים הפוטנציאלים מכיוון שמטרתכם לחתום מול שוכר ראוי ולקבל התרשמות אותנטית ככל שניתן על הנפשות הפועלות. בשלב הראשון עליכם להיות ברורים מי השוכר האידיאלי שלכם (יחיד, זוג, משפחה, שכירות עם בע"ח או שלא וכיו"ב) מעין "פרופיל שוכר" הכולל את כל הפרמטרים שחשובים לכם כמסננת ראשונית. על אף שהתרשמות ראשונית טובה היא חשובה כשמדובר במפגש בין בני אדם, עליכם לזכור כי כשמדובר בשוכרים פוטנציאלים רושם ראשוני חיובי אינו מספיק. חשוב לקבל פרטים בדבר הרקע וההיסטוריה של השוכרים או יכולתם הכלכלית, לכן לפני כניסה למו"מ על הסכם השכירות חשוב לבדוק את יכולת התשלום של השוכרים (המצאה של 6 תלושי שכר, המצאת העתק תנועת עו"ש בחשבונם), את הגיבוי הכלכלי שלהם באם יקלעו לקשיים ולאתר מידע באינטרנט ככל שתוכלו. חשוב לדרוש לראות תעודת זהות ולקבל צילום מת.ז של השוכרים כדי לבצע בדיקות נוספות כגון: איתור חשבונות מוגבלים באתר בנק ישראל, איתור חייבים מוגבלים באמצעים באתר רשות האכיפה והגבייה (אלו בדיקות רבות חשיבות שבד"כ כלל לא נעשות ע"י משכירים רבים). פרטי הזיהוי והמען נדרשים גם לעריכת הסכם השכירות.

2. "שכירות בלתי מוגנת"

הסכם השכירות חייב להיות מפורשות חוזה שכירות "בשכירות בלתי מוגנת" וחשוב לכלול בתוכו סעיף נרחב בדבר "אי תחולת חוק הגנת הדייר" והצהרות השוכר כי לא שילם למשכיר דמי מפתח כמשמעותם בחוק הגנת הדייר. חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 נחקק בתקופה בה מדינת ישראל נכנסה למצוקת דיור גדולה והחוק העניק לשוכרים בדיירות מוגנת זכויות מיוחדות ביחס לשכירות כגון: הגנה מפני פינוי, תשלום דמי שכירות נמוכים מאוד וכיו"ב. כיום כבר לא משכירים דירות בדמי מפתח וכדי לנתק את הקשר באופן מוחלט הסכם השכירות מוגדר כ"הסכם שכירות בלתי מוגנת". למען הבהירות נבהיר כי המסגרת הנורמטיבית של הסכם שכירות רגיל (שכירות בלתי מוגנת) בדין הישראלי הוא "חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1971 הקובע, בין היתר, כי תוכן החוזה יכול להיות ככל אשר הסכימו הצדדים לו, כל עוד הדברים אינם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור.

3. מטרת השכירות

חשוב להגדיר את מטרת השכירות למטרת מגורים של השוכר בלבד ולא לשום מטרה נוספת. הגדרה זו חשובה על מנת שהשוכר לא יעשה שימוש בדירה למטרות אחרות כגון הפעלת עסק, דבר הנחשב ל"שימוש חורג". מכיוון שייעודה של דירה למגורים היא בהתאם לתוכנית ולהיתר שחלים על המקרקעין, אזי ששימוש בדירה למגורים שלא למגורים מצריך לרוב "היתר לשימוש חורג" ואף חושף את המשכירים לתביעות מצד השכנים דיירי הבית המשותף אם אלו נפגעו ממטרד כתוצאה מהשימוש בדירה למטרה שאינה מגורים.

4. דמי השכירות

חשוב להגדיר בהסכם השכירות את דמי השכירות החודשיים אותם חשוב לכם לקבל תמורת השכרת הנכס ולכלול את אופן קבלתם (חודש בחודשו, מראש עבור כל רבעון וכיו"ב), את אופן התשלום (שיקים, מזומן, העברה בנקאית וכיו"ב), את המועדים בהם ישולמו לפי תאריכים מדויקים, וכן לציין את שיעור התמורה המלא עבור כל תקופת השכירות. באם מדובר בתשלום בהמחאות (אופן התשלום השכיח) אז חשוב להגדיר את מועד קבלת כל דמי השכירות המלאים מראש ליום מעמד החתימה על ההסכם בהמחאות מעותדות עבור כל חודש וחודש מחודשי השכירות, בהתאם לקביעת מועדי הפירעון ובהתאם למשך תקופת השכירות.

5. הסבת זכויות

חשוב להגדיר סעיף בהסכם השכירות המחייב את השוכר שלא למסור או להעביר או להמחות את זכויותיו כשוכר בדירה ולא לאפשר את השימוש בה או בחלק ממנה בין אם בתמורה או שלא בתמורה לאף אדם אחר (צד שלישי) אלא בהסכמת המשכיר מראש ובכתב. הרציונאל הוא שהמציאות דינאמית ומשתנה ויתכן כי השוכר יעבור שינויים בחייו בזמן תקופת השכירות (שינוי מקום העבודה, שינויים במצבו הכלכלי, שינויים בצרכים וכיו"ב), על כן חשוב לציין בהסכם המכר סעיפים בדבר מצב שכזה בו הכנסת צד שלישי (שוכר נוסף או חלופי) תתאפשר רק לפי המוסכם על המשכיר לדוגמא כאשר הצד השלישי "ייכנס בנעלי השוכר" אל מול כל ההתחייבויות שבהסכם ושכוללות מתן בטוחות וערבויות מתאימות ובכפוף לכך שהצד השלישי יהיה לשביעות רצונו של המשכיר ובאישורו. חשוב גם להתייחס לכך שגם המשכיר חי במציאות דינאמית ומשתנה ולכן חשוב להוסיף סעיף המתייחס לאפשרותו למכור את הדירה אם ירצה בכך ולהתנות זאת בכך שהצד השלישי (במקרה זה רוכש הדירה או הבעלים החדשים של הנכס) ייכנס בנעליו כמשכיר ויכבד את הסכמות הצדדים עד לתום ההתחייבות. אפשרות נוספת היא לקבוע משך זמן סביר בו יוכל המשכיר בהתראה מראש לפנות את השוכר מהדירה ולהעבירה לצד השלישי כשהיא פנויה.

6. בטחונות

סעיף הבטחונות הוא החשוב ביותר לצד המשכיר והוא בא להבטיח לו מקור כספי אלטרנטיבי באם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו לתשלום. על ידי הבטחונות המשכיר מבטיח את דמי השכירות, את תשלום כל ההוצאות השוטפות של הדירה (ארנונה, מים, חשמל, תשלומי ועד בית) ותשלום עבור נזקים אם ייגרמו לדירה. נהוג להפקיד את הבטחונות בידי המשכיר במעמד החתימה על ההסכם כאשר אלו יכולים להיות ערבות בנקאית אוטונומית ו/או שיק בטחון פתוח לטובת המשכיר ו/או שטר חוב הכולל ערבות שני ערבים על שטר חוב, המחאות פתוחות וחתומות לפקודת ועד הבית, חברת חשמל ועירייה/רשות מקומית.

לבחירה בין הבטוחות יש משמעויות אופרטיביות ואישיות, למשל "ערבות בנקאית" נחשבת לבטוחה האולטימטיבית למשכיר, מכיוון שבמקרה של דרישה של המשכיר למימוש הערבות הבנק מחויב להעביר את הסכום מבלי לדרוש מהמשכיר להוכיח (לבנק) שהשוכר לא עמד בתנאי החוזה. החיסרון בבטוחה זו הוא מצד השוכרים ולא של המשכירים, שכן עבור מרבית השוכרים זהו סכום גבוה שלא תמיד בנמצא (בין אם מדובר בכסף נזיל, פיקדונות או חסכונות) כמו כן, המצאת ערבות בנקאית כרוכה בתשלום עמלות וריביות והיא מגבילה את מסגרת האשראי של סכום הערבות. "שטר חוב" המכונה גם "שטר ביטחון" נפוץ בהסכמי שכירות והוא מקנה למשכיר אפשרות לפתוח מיידית בהליכי הוצאה לפועל כנגד השוכר ולהיפרע. רצוי להחתים על שטר החוב שני ערבים על מנת להבטיח את אפשרות הגבייה שלכם במידה והשוכר שלכם הפך להיות לחדל פירעון. החסרונות בשטר חוב כבטוחה הם בכך שכדי לממשו ננקטת פעולה משפטית (תביעת שטר בהוצאה לפועל) לה ניתן להתנגד מהצד השני, וכן בשל שמימושו מותנה ביכולת הכספית של השוכר וביכולתם הכספית של הערבים לגביית הסכום.

אם אתם עתידים לעמוד בנעלי המשכיר עליכם לבחון ולהבהיר את כל העניינים הקשורים בהשכרת הדירה ורצוי מבעוד מועד. אל לכם לפעול מתוך לחץ או קלות דעת, כאמור עליכם לזכור כי המציאות מגוונת ומלאת הפתעות וכי בדיקות מקדימות והסכם שכירות טוב ומקיף ישמור עליכם ויעניק לכם מענה בסיטואציות משתנות. זכרו שהתנהלות אחראית ומקצועית עומדת ביחד עם שמירה על הזכויות שלכם.

חשוב לציין כי ההרחבות שלעיל כללו התייחסות למספר נושאים חשובים למשכיר בעניין השכרת דירה, אך הם אינם כוללים הרחבות בדבר נושאים נוספים וחשובים בעניין הסכם השכירות, שיש להתייחס אליהם כגון: מצב המושכר ותכולתו, תקופת השכירות ותקופת אופציה להארכת תקופת השכירות בתקופה נוספת, מיסים והוצאות, התחייבויות השוכר, תיקונים במושכר, ביטול ההסכם, פינוי המושכר והגדרת סעיפים יסודיים. על כל אחד מאלו ניתן להרחיב ורצוי לתת עליהם את הדעת ולבחון אותם טרם החתימה על הסכם השכירות.

מאיה זך, עורכת דין
רח' התע"ש 10 כפר סבא
טל' 050-4082388
maya@zach-adv.com

* המידע הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה יעוץ ו/או חוות דעת משפטית



הערכת שווי נדל הערכת שווי נדל"ן מניב, שמאית המקרקעין עינת כרובי

ההגדרה "נכסים מניבים" הינה כוללנית ובפועל מכילה, כמעט, את כל נכסי המקרקעין מבנים וקרקעות, לדוגמא נכסי משרדים, מבנים מסחריים, מבני תעשייה מלאכה, צימרים, תחנות דלק, חניונים, דירות מגורים ועוד.

לאור השונות הרבה בין הנכסים המניבים, ברור כי הטכניקה באומדן שווי משרדים אינה, בהכרח, מתאימה להערכת שווי תחנות דלק, מבנים מסחריים, בתי מלון או חניונים. לכן, לצורך הערכת שווי פותחה לכל קבוצת נכסים טכניקת הערכה שמאית התואמת את המאפיינים הייחודיים של אותה קבוצת נכסים תוך התייחסות למאפיינים הייחודיים של אותו נכס. מאחר ולא ניתן במאמר אחד להסביר את שיטות הערכת כל הנכסים המניבים, אדגים את ההדגשים וטכניקות הערכת שווי באמצעות אחת מקבוצות הנכסים - נכסי משרדים.

בהתאם לפרק טז בקווים המנחים שנערכו ע"י אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים בדצמבר 2009 ועל פי ניסיוני בהערכת שווי או דמי שכירות למשרדים, מומלץ לתת את הדעת ולהשוות בין הנכסים לגביהם יש נתוני שוק לבין הנכס הנישום, בין השאר, בנושאים הר"מ:

* מיקום הנכס - מרכז/פריפריה, אזור תעשייה/מגורים/מרכז עיר, קרבה למבני ציבור, נגישות לתחבורה ציבורית, קרבה לעורקי תנועה, היצע וביקוש למשרדים באזור, קהל יעד וכד'.

* מצב תכנוני - היתרי בניה, האם הבנוי הקיים מהווה את השימוש המיטבי בנכס, האם ניתן מבחינה תכנונית ופיסית להוסיף בניה בנכס, חריגות בניה, טופס 4 וכו'.

* מצב משפטי - מצב רישום הנכס במרשם המקרקעין, התחייבויות חוזיות בנכס, בעלות פרטית/ זכויות חכירה, הסכמי השכירות הקיימים בנכס תנאיהם ואיכות השוכרים.

* מקורות הכנסה נוספים מלבד דמי שכירות למשרדים - מתקנים סולריים/ פוטו וולטאים, שלטי חוצות וכו'.

* מאפיינים פיזיים של בניין המשרדים - בניין ותיק/מודרני, חניה, תמהיל שימושים בבניין (מסחר, משרדים, חניה) היקף שטחי הציבור בבניין (לובי כניסה מרווח, מרחבים מוגנים, חדרי שירותים), סטנדרט עבודות הגמר בבניין, רמת התחזוקה הנדרשת ועלות התחזוקה (מיזוג אוויר מרכזי, מעליות מהירות וחכמות, מערכות גילוי וכיבוי אש, מערכות חשמל, מתח גבוה, תקשורת וכד').

* יחס ברוטו נטו - יחס ברוטו נטו הוא היחס שבין השטח לפיו מחושב תשלום דמי השכירות לבין השטח בפועל בו משתמש השוכר. לדוגמא: כאשר השוכר משתמש ב-100 מ"ר ומחויב בגין 125 מ"ר (היחס הוא 1.25). בבניינים בהם יחס ברוטו נטו גבוה מהמקובל משקלל השוק את עודף השטחים באמצעות הפחתה של דמי השכירות למ"ר.

* היקף ושיטות שרותי הניהול בבניני משרדים - ריבוי המערכות המשותפות ומורכבותן בבניין משרדים מודרניים מחייב ניהול מקצועי של הרכוש המשותף והשטחים הציבוריים תמורת תשלום חודשי המושתת על השטח המוחזק. הרכוש המשותף מנוהל ומתוחזק באמצעות הבעלים/ועד בית/ חברות ניהול או השוכר. התשלום החודשי הינו פונקציה של שיטת הניהול וסל השירותים השוטפים המתקבלים. במבנים בהם דמי הניהול, איכות והיקף השירותים המסופקים חורגים מתחום הנורמה, עשוי להיפגע הביקוש לנכסים בבניין ולירידה בדמי השכירות הראויים בו.

* רמת הגמר - משרדים עשויים להימכר או להיות מושכרים ברמת מעטפת אשר דורשת השקעה ניכרת בהשלמת הבנייה או ברמת גמר. בהסכמי שכירות של משרדים הנמסרים ברמת מעטפת בהם השוכר נושא בעלויות ההשלמה וההתאמה עד רמת גמר, דמי השכירות בשנים הראשונות נמוכים יותר. בעסקאות מכר מובאת בחשבון הפחתה בשווי ביחס למשרד ברמת גמר. הפחתה המביאה בחשבון את העלות הנדרשת ותקופת אי שימוש במהלך הבניה.

* ארנונה - השוכרים רואים בארנונה כחלק מעלות השכרת הנכס המתווספת לדמי השכירות ולדמי הניהול. תעריפי החיוב בארנונה, סיוג הנכסים ושיטות המדידה אינן אחידות בין הרשויות. לפיכך דמי השכירות הנהוגים במבנה מסוים מושפעים גם מהפרשי ארנונה ביחס לאזורים שונים באותו עיר ובישובים מתחרים.

הערכת שווי כל נכס מבוססת שיטת תחשיב אחת או שילוב מספר שיטות. לכל קבוצת נכסים קימות שיטות מתאימות לצורך שומת זכויות. השיטה/הגישה המתאימה להערכת שווי זכויות מרבית סוגי הנכסים הנה גישת ההשוואה:

גישת ההשוואה -

ככלל זו גישת השומה החשובה ביותר אשר תועדף בכל מקרה בו ניתן ליישמה. על פי התקינה השמאית, הגישה מבוססת על ניתוח מדגם מחירים בעסקאות בנכסים בעלי מאפיינים דומים, ככל האפשר, לנכס הנדון והתאמתם באמצעות הפעלת מקדמי התאמה ראויים לנכס הנישום.
לצורך הערכת שווי מקרקעין בגישה זו על שמאי המקרקעין למצוא לפחות שלושה מחירי השוואה תקפים ולהתאימם לנכס הנישום. מחירי ההשוואה התקפים יכולים להיות עסקאות מכר או מחירי היצע.
בהערכת שווי משרדים המקרה הפשוט והאופטימלי הוא מציאת נתוני עסקאות שנערכו בסמוך למועד המבוקש להערכה באותו בניין או נתונים ברי השוואה מבניינים דומים ולהתאימם לנכס הנדון. אך, לעתים לא ניתן למצוא מדגם נתונים איכותיים ומהימנים.

גישת היוון הכנסות -

שיטה נוספת היא גישת היוון הכנסות. השיטה מקובלת מאוד בהערכת נכסים מניבים מאחר והיא מתמקדת בהיבט הכלכלי של העסקה. גישה זו מבוססת על אומדן ערך נוכחי של זרם ההכנסות הראוי מהשכרת לפי שיעור היוון כולל. על פי התקינה השמאית, הערכת שווי הנכס בגישה זו כוללת מספר שלבים:

שלב א' - אומדן התשואה הראויה/דמי שכירות הראויים בנכס הנישום– האומדן צריך להיות מבוסס על מדגם הכולל לפחות שלושה מחירי השוואה של שכירויות המשולמים בנכס הנישום או בנכסים דומים או מחירי היצע לזכות שכירות בנכסים דומים. את מחירי ההשוואה במדגם יש להתאים, ככל האפשר, לנכס הנישום מבחינת יחס ברוטו נטו, רמת הגמר, מועד החוזה, שיטת ניהול, שטח המושכר וכד'. בנוסף, ניתן לדרג ולשקלל את איכות הנתונים על פי מידת הדמיון של נכס ההשוואה לנכס הנישום ורמת המהימנות של נתון ההשוואה. התוצאה של ניתוח הנתונים הינה התשואה הראויה בנכס הנישום.

שלב ב' - כדי להעריך את שווי הנכס יש להוון את התשואה הראויה/דמי השכירות הראויים בשיעור ההיוון הכולל הראוי לאותו נכס. שיעור ההיוון הוא פרמטר שבאמצעותו מתרגמים את זרם ההכנסות העתידי מהנכס לשווי עכשווי. בהתאם לשיקול דעת השמאי ניתן לבצע התאמות באם דמי השכירות בפועל שונים מדמי השכירות הראויים שחושבו.

דוגמא -

שלב א' - אומדן תשואה ראויה: דמי השכירות החודשיים הראויים במבנה הנישום הינם 50 ₪ /מ"ר . מכאן דמי השכירות השנתיים הינם 600 ₪ /שנה (50 ש"חX 12 חודשים).

שלב ב' - היוון התשואה הראויה: בהתאם לסקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שנערכה ע"י אגף שומת מקרקעין, שיעור ההיוון הכולל בנכסי משרדים בתחילת 2012 הינו 8.2%. בהנחה ששיעור היוון זה מתאים גם לנכס הנישום, אומדן שווי הנכס הינו 8.2% / 600 ₪ =7,317 ₪/מ"ר.

באם היה נתון כי נחתם לאחרונה חוזה לתקופה של חמש שנים לפיו השוכר מחויב בתשלום 700 ₪/מ"ר בשנה (בעוד, כאמור, דמי השכירות הראיים הינם 600 ₪ למ"ר בשנה), לצורך אומדן שווי המשרד ניתן היה לחלק את זרם ההכנסות העתידי לשתי תקופות. את ההכנסות מהתקופה של חמש שנים לגביהם קיים חוזה שכירות ניתן להוון בשיעור גבוה יותר המביא בחשבון את הסיכון בביטול החוזה ע"י השוכר ואת התקופה השניה אשר תחל בתום חמש השנים ניתן להוון בשיעור היוון הראוי לאותו נכס. לחילופין, ניתן להוון בשיעור היוון גבוה יתר רק את ההפרש בין דמי השכירות הראויים לחוזיים למשך תקופת החוזה. במקרה כזה, סביר להניח כי, אומדן שווי הנכס יהיה גבוה יותר מ-7,317 ₪/מ"ר.

גישת העלות -

גישה שומה נוספת היא גישת העלות שהינה בעלת תוקף נמוך בהערכת נכס מניב. גישת העלות בודקת כמה יעלה להקים היום נכס דומה.

לסיכום -

בהגדרת נכסים מניבים נכללים קבוצות שונות של נכסים קרקעות ומבנים. הערכת שווי נכס מניב תלויה בראש ובראשונה בסוג הנכס אותו אנו מעוניין להעריך. בשל השונות בין סוגי הנכסים קימות מספר טכניקות להערכות שווי. הטכניקות השונות מביאות בחשבון את סוג הנכס והמאפיינים הייחודים שלו. במאמר זה הבאתי לדוגמא את תחום המשרדים וסקרתי את הפרמטרים אותם מומלץ לבחון בעת ביצוע עסקה ואת טכניקות הערכת השווי. לאור מורכבות הנושא והעלות הכלכלית הכרוכה בביצוע כל עסקה מומלץ להיעזר באנשי מקצוע ולקבל החלטה שקולה ומושכלת.

* הכותבת הינה שמאית מקרקעין מהנדסת, מוסמכת בלימודי משפט ובעלת משרד שמאות ויעוץ במקרקעין. המשרד מספק שירותים בתחום שמאות המקרקעין בנושאים כגון: הערכות שווי מקרקעין (במגוון יעודים ומטרות), עריכת חוו"ד להיטל השבחה וייצוג בפני שמאי מכריע, חוו"ד לעניין תמ"א 38, תכניות איחוד וחלוקה, עסקאות קומבינציה ועוד.
einat-kr@zahav.net.il