משכנתא להשקעה

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא להשקעה

לאורך השנים הנדל"ן הוכיח את עצמו כהשקעה יציבה שמניבה תשואה יפה בסיכון נמוך יחסית. נדל"ן מניב הוא כל נכס שניתן להשכיר אותו וליהנות מתזרים הכנסות קבוע בצורת דמי שכירות לאורך כל תקופת החזקתו, משלב הרכישה ועד המכירה. במסגרתו נכללים דירות, משרדים, חנויות, בתי מלון, תחנות דלק, חניונים וכו'.

משכנתאות

לפי הוראות בנק ישראל, ניתן לקבל מימון של עד 50% ברכישת דירה להשקעה.

כמו כן, ניתן לקבל משכנתא נוספת עבור מישכון דירה קיימת, כאשר גם ההלוואה על הנכס הקיים לא תעלה על 50% מימון. במקרה שיש משכנתא על הדירה הראשונה, ניתן לקבל עד 50% מימון מהדירה הראשונה, בניכוי המשכנתא הקיימת.

דוגמה:

לרוכש יש דירה ראשונה בשווי של 1.8 מיליון שקל והוא מעוניין לרכוש דירה להשקעה בשווי של 1.4 מיליון שקל. במידה שאין משכנתא על הדירה הראשונה, הבנק יוכל לתת מימון של 50% עבור הדירה הנרכשת (700,000 שקל) ועוד 50% עבור מישכון הדירה הראשונה. כלומר, הוא יוכל לרכוש דירה נוספת במימון מלא.

במידה שיש משכנתא על הדירה הראשונה ונשארה לו יתרת משכנתא של 800 אלף שקל, הוא יוכל לקבל עבור מישכון הדירה השנייה 50% מימון (700 אלף שקל) ועבור מישכון הדירה הראשונה הוא יוכל לקבל עוד 500 אלף שקל (50% משווי הדירה הראשונה, בניכוי יתרת המשכנתא). כלומר הוא יקבל סכום של 1.2 מיליון שקל ויצטרך להוסיף מכיסו 200 אלף שקל.

אם אתם קונים דירה להשקעה כנכס מניב, עדיף לעשות את זה עם הון עצמי כמה שיותר גבוה. בנוסף, צריך לוודא שעלויות המימון החודשיות לא יעלו על שליש מהכנסות הנטו משכר עבודה ושכירויות.

חישוב תשואה

חישוב התשואה צריך להיות שמרני. נכו מהשכירות סביב 15% עבור תחזוקה שוטפת, נכס ריק בין שוכר לשוכר, ביטוחים, תיקונים גדולים או רענון של הנכס אחת ל- 10 שנים ותשלום מסים במידה שיש.
לאחר הפחתת העלויות, מהשכירות השנתית שנותרה יש להפחית את עלויות המימון (בהתאם למסלולי המשכנתא) ולבדוק אם נשאר עדיין מרווח תזרימי חודשי חיובי עבור בלת"מים כמו ירידת השכירות או עלייה בעלויות המימון החודשיות כתוצאה משינוי בריבית או הצמדה למדד של מסלולי משכנתא מסויימים.

כיוון שבהשקעה קיים גם מרכיב של סיכון, צריך לוודא שהיא נותנת תשואה יותר גבוהה מחיסכון ללא סיכון בבנק.