משכנתא או השקעה?

גודל טקסט

אפשר לומר שהשאלה הבאה היא "צרה של עשירים": האם כדאי להעביר כסף פנוי לחיסול המשכנתא, או להשקעה בבורסה? מתי נרוויח יותר?

הבחירה היא בין חיסכון (רווח) בטוח כתוצאה מסילוק מוקדם של המשכנתא, לבין תשואה לא ידועה, אך בעלת פוטנציאל גבוה יותר, כתוצאה מהשקעה בשוק ההון.

הגדלת ההחזר החודשי

נניח שיכולת ההחזר החודשי של זוג היא 6,000 ש"ח. הוא מעדיף להחזיר רק 4,500 ש"ח, ומקבל את התמהיל הבא עבור משכנתא של 900,000 ש"ח.



זהו תמהיל די נפוץ של שלושה מסלולים: ריבית קבועה לא צמודה, פריים ומשתנה לא צמודה. תקופת המשכנתא היא 25 שנים וההחזר הכולל הוא 1,352,364 ש"ח.

אם הזוג יחליט להגדיל את ההחזר ב- 1,500 ש"ח כדי לקצר את משך חיי ההלוואה, הוא יוכל לקבל תמהיל חדש:



אפשר לראות שקיצרנו את התקופות בכל המסלולים וקיבלנו ריביות נמוכות יותר.
הגדלת התשלום החודשי שקולה לחיסכון כולל של 226,196 ש"ח (1,352,364 פחות 1,126,168).

אולי עדיף להשקיע?

כאן צריך להעריך מה יוכל לייצר ההון אילו היה מושקע ולא ישמש לחיסול המשכנתא.

הפקדה חודשית של 1,500 ש"ח בתשואה שנתית של 4.15% (התשואה השנתית הממוצעת של מדד המניות ת"א 25 בין השנים 2006 ל- 2016) תניב כעבור 25 שנים רווח של 247,047 ש"ח לאחר מס של 25%. בתשואה זו, אין הבדל משמעותי בין החלופות.

מדד SP 500 שנחשב כמייצג של שוק המניות האמריקאי הניב במשך 87 שנים תשואה שנתית ממוצעת של 9.5%. במידה ששוק המניות המקומי ישיג תשואה כזו במשך 25 השנים הבאות (הסיכוי לכך אפסי), הרווח לאחר מס יזנק ל- 947,000 ש"ח.

הטבלה הבאה מציגה את ההפרשים.



יועץ המשכנתאות שי בן משה מציין כי לפני שאנו באים לבחון את החלופות אנחנו חייבים להבין מהם הסיכונים אותם אנו מוכנים לקחת. מה הכוונה?
מצד אחד, קיצור תקופה במשכנתא והגדלת החזר החודשי נראה מבטיח, אך צריך לזכור שיש לנו 2 מסלולים משתנים.
מסלול פריים - עלול להשתנות כל חודש (משנת 2017 8 פעמים בשנה) בהתאם להחלטת נגידת בנק ישראל על הריבית.
מסלול משתנה כשמו כן הוא משתנה כל 5 שנים ואין לנו אפשרות לקבוע האם יעלה או יירד (ברוב המקרים למעט ב- 3 שנים האחרונות הוא עלה).
אשר עלולים להגדיל את ההחזר החודשי מעבר ליכולת ההחזר שלנו - ולכן ממליץ לא להגיע להחזר חודשי שהוא בגבול היכולת של המשפחה אלא להשאיר בחיסכון וכאשר הוא מגיע לסכומים לפרוע חלק מהלוואה כגון - מסלול המשתנה - לפני שינוי הריבית - בנקודת זמן הזו אין קנסות (עמלות פירעון), מסלול הפריים - ניתן ללא קנסות.
כך שאם נקצר את הזמן הסיכוי לשנוי קטן.
מצד שני, השקעה בשוק ההון מגלמת בתוכו סיכון אך אפשרות לרווחי הון גדולים - בהתאם לסל המניות אותם רכשנו. כספים שהם נזילים כך שאם מתגלה בעיה כלכלית מכל סיבה שהיא יש אפשרות למשיכה.
בן משה מסכם שיש עדיפות לא להיות בקצה יכולת ההחזר אלא לשים בצד לחיסכון - ואם ניתן להרוויח מעט מה טוב.

יועץ המשכנתאות קובי טורנהיים מדגיש שגם אם על הנייר השקעה בבורסה עדיפה, ישנן מספר סיבות שעדיין ימליץ ללקוח להשאר עם ההחזר הגבוה:
1. לא בטוח שהלקוח יתמיד בהפרשה של ה- 1500 ש"ח הנותרים להשקעה בבורסה ויתכן שהוא יתפתה להשתמש בהם להגדלת הצריכה. (לבזבז....)
2. לא בטוח שהלקוח יתמיד באסטרטגיה של השקעה בבורסה ובשנים שיהיו ירידות הוא יוציא את הכסף ויפספס את העליה שבאה בשנים לאחר מכן,
3. לא בטוח שהלקוח יתמיד בהשקעה במדדים בלבד ויתכן שהוא יגרר להשקעה במניות מסוכנות ויש סיכוי שיפסיד את כל כספו.
מצד שני, מוסיף טורנהיים, אם הוא מקטין את ההחזר החודשי הוא יכול לקנות בקלות עוד נכס, כי יחס ההכנסה/ החזר שלו יהיה נמוך ובנוסף יהיה לו הון עצמי.

סיכום

שוק המניות אכן נוטה לעלות בטווח הארוך אבל הוא מסוכן ותנודתי מאד ויכול ליפול בשיעור של 50% תוך זמן קצר. אין כל ערובה לכך שבסיכומו של דבר הרווח שלכם יהיה גבוה יותר מכפי שהיה אילו לא הייתם משקיעים.

מכיוון שאין אפשרות לחזות את העתיד, הרי שלא ניתן לדעת מראש מהי ההחלטה הנכונה. מה שבטוח הוא שההחלטה חייבת לעלות בקנה אחד עם הנכונות הפסיכולוגית שלכם לקחת סיכון.