מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר וסגירת משכנתא ישנה בתנאים פחות טובים. שינויים שנחשבים כמיחזור הם:
• החלפה של מסלול המשכנתא למסלול אחר
• השארת המסלול אך שינוי של התקופה (קיצור/הארכה) או של ריבית המשכנתא

מתי נבצע מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא מבצעים בשבעה מצבים:

1. הריביות במשק ירדו, והיום אתם תצליחו לקבל ריביות נמוכות משמעותית מהריביות שלקחתם. זה אומר שההחזר החודשי וההחזר הכולל יכולים לרדת.

2. הצרכים הפיננסיים שלכם השתנו

נניח שלקחתם לפני 5 שנים משכנתא והתחייבתם להחזיר 4,000 שקל בחודש, אבל זה מקשה עליכם ואתם רוצים להוריד את ההחזר החודשי ל- 2,500 שקל. פה המקום לבדוק האם כדאי לפרוס מחדש את היתרה במשכנתא (להאריך את חיי המשכנתא), כך שההחזר החודשי יקטן. באופן כללי, הארכת תקופה וצמצום התשלום החודשי הוא רעיון לא טוב, מכיוון שעלות המשכנתא שלכם תתייקר משמעותית ולכן עשו זאת רק כאשר יש צורך ממשי בכך. מצד שני, אם ההכנסה גדלה ואתם מרגישים שאתם יכולים לשלם בקלות 6,000 שקל, רצוי לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא באמצעות שינוי המסלולים, הגדלת ההחזר החודשי, סיום המשכנתא בתקופה קצרה יותר והוזלת המימון.

3. אחוז המימון שלכם ירד עקב ירידת החוב, או עליית שווי הנכס, או שניהם יחד

נניח שלקחתם משכנתא בשיעור מימון של 75%, לדוגמה 750 אלף על נכס ששווה מיליון שקל. עם הזמן מחיר הנכס עלה והגיע ל- 1.2 מיליון שקל ונשארה לכם יתרת משכנתא של 600 אלף שקל. כלומר, הייתם ב- 75% מימון וירדתם למדרגת מימון 45%-60%. מגיעות לכם ריביות זולות יותר כי הבנק פחות בסיכון בעת מימוש הנכס.

4. פירעון / סילוק חלקי של סכום גדול במשכנתא

נניח שיש לכם משכנתא של 600,000 ש"ח וקיבלתם או חסכתם סכום גדול שאותו תרצו לסלק מהמשכנתא (לדוגמה 150,000 ש"ח). אתם סוגרים מסלול לא רווחי עבורכם (או חלק ממנו), ומגיעים להחזר חודשי נמוך שאתם לא רוצים אותו. בנקודה הזו כדאי למחזר את המשכנתא ולבחור את המסלולים הרצויים לכם ואת התקופה הרצויה לכם ופשוט לבנות את המשכנתא מחדש לפי ערך המשכנתא החדש.

5. לקחתם בזמנו את המשכנתא בפזיזות, או לא הוסברו לכם ההשלכות, או לקחתם משכנתא בלחץ זמן

יכול להיות שמיהרתם לקנות את הדירה ("כי זאת הזדמנות שתכף תיעלם") ולא הגעתם אל הבנק עם תמהיל שנבנה במיוחד עבורכם לאחר שגיבשתם תוכנית כלכלית המתאימה למשק הבית שלכם. במצב כזה סביר להניח שהמשכנתא הנוכחית לא אופטימלית, לא חסכונית, ובדיקה תראה שכדאי למחזר את כולה או חלק ממנה.

6. רוצים לייצב את ההחזר החודשי

ההחזר החודשי במשכנתא הקיימת שלכם טיפס לאורך השנים בעקבות עלייה של הריבית, וכיום אתם רוצים יציבות. החלפה למסלול ריבית קבועה תעניק לכם שקט נפשי, גם אם הוא יקר יותר.

7. הרגולציה השתנתה

למשל, אם מחר בנק ישראל יחליט להסיר את ההגבלה של שליש קבוע לפחות, ואתם אוהבים סיכון, יכול להיות שתמצאו כדאיות בהעלאת הסיכון (הגדלה של המסלולים בריבית משתנה) והוזלת המימון.

מה ההבדל בין מחזור פנימי לחיצוני?

ניתן לבצע מחזור בבנק שנתן לכם את ההלוואה המקורית – שזה נקרא מחזור פנימי, או בבנק אחר – שזה נקרא מחזור חיצוני.

נניח שלקחתם משכנתא של 800,000 שקל ויש לנו כ- 400,000 שקל מסלולים טובים וכ- 400,000 שקל במסלולים פחות טובים. במידה שתבצעו מחזור פנימי באותו בנק, תוכלו למחזר (להחליף) חלק מהמסלולים, ואת השאר להשאיר. במחזור חיצוני, תצטרכו לדרוס את כל תנאי המשכנתא הנוכחית, גם את התנאים הטובים, ולהעביר אותה לבנק אחר.

במיחזור פנימי, המשכנתא החדשה אינה חייבת להתאים להגבלות בנק ישראל. לדוגמה, יכול להיות בה פריים גדול משליש. אם תוציאו את ההלוואה לבנק אחר, תצטרכו לעמוד שוב בתנאי בנק ישראל של לפחות שליש קבועה ומקסימום שליש פריים.

התמחור במיחזור פנימי הוא עבור לקוח קיים ובחיצוני יש אלמנט של גיוס לקוח חדש, ולכן, לפעמים מיחזור חיצוני יהיה עדיף.
גם אם בחרתם למחזר בבנק בו לקחתם את המשכנתא, כדאי לבצע סבב בבנקים חיצוניים, לקבל מהם הצעות ואז להגיש אותן לבנק שלכם כדי לעודד אותו לשפר את ההצעה ולהשוות ריביות.

מבחינת עלויות ובירוקרטיה, בשני המקרים נצטרך לשלם עמלת פתיחת תיק שעומדת על 0.25% מערך ההלוואה (כלומר, בהלוואה של מיליון ש"ח נשלם 2,500 ש"ח). אפשר לבקש הנחה, ובדרך כלל תוכלו לקבל עד חמישים אחוז הנחה ולפעמים גם פטור מלא. שימו לב שזה כסף קטן מאוד וזניח, העיקר שתזהרו ממצב של פתיחת תיק חינם יחד עם תמהיל גרוע ביותר.
במיחזור חיצוני הבנק החדש ידרוש שמאות חדשה, כי הוא לא יודע מה שווי הדירה שלנו. עלות של בדיקת שמאי לנכס נעה בין 700 ל- 1,500 ש"ח.

איך להימנע מעמלות פירעון גבוהות?

בסילוק או במחזור משכנתא יש 3 סוגים של עמלות פירעון:

1. עמלה תפעולית של 60 שקל.
2. עמלת התראה מוקדמת. אנו צריכים לתת לבנק הודעה מוקדמת של 10 ימים מראש לפני סילוק המשכנתא. במידה שלא נתנו את ההודעה, תהיה לנו עמלת סילוק של 0.1% מהסכום. נניח שאנו מסלקים 500,000 שקל, עמלת הסילוק תעמוד על 500 שקלים.
3. עמלת היוון, שהיא עמלת הפסד אלטרנטיבי לבנק. הבנק מסתכל על הריביות הממוצעות של שאר הלווים במשק. במידה שהריבית שלכם היא מעל הריבית של שאר הלווים במשק, הבנק ייקח את הכסף שהחזרתם וילווה למישהו אחר בריבית נמוכה יותר מזו שאתם שילמתם, כלומר יפסיד, ולכן יחייב אותנו בעמלת היוון, "קנס" לבנק.

טיפ חשוב: לאחר 3 שנים יש הנחה אוטומטית בעמלת היוון של 20%, לאחר 5 שנים יש הנחה אוטומטית של 30%. כלומר, אם אתם הולכים לבצע מחזור או סילוק כלשהו, ועברו 4 שנים ו- 9 חודשים ויש לכם עמלת סילוק לא מבוטלת, אולי כדאי לחכות 3 חודשים ועמלת הסילוק יכולה לרדת בצורה משמעותית.

כדאיות

כלל הברזל אומר שאם יש קנס פירעון גבוה - זה סימן שהכסף שאותו קניתם פעם, יקר בהרבה מהכסף שהבנקים מוכרים היום, ולכן משתלם למחזר.

נניח שיש לכם כ- 400,000 ₪ במשכנתא קיימת ויש לכם קנסות (עמלת פירעון) של עוד 20,000 ₪. במידה שממחזרים את המשכנתא, נבקש הלוואה של 420,000 ₪ ונדאג שהריביות יהיו מספיק זולות כדי שהכדאיות למיחזור תהיה גבוהה ויהיה שווה לעשות את התהליך.

במידה שהמשכנתא שלכם היא לתקופה מאד קצרה, למשל עד 7 או 8 שנים, או אם יתרת ההלוואה יחסית נמוכה, פחות מ- 200,000 ש"ח, סביר להניח שהמיחזור יהיה פחות כדאי.

תהליך מיחזור המשכנתא

שלב ראשון: דוח יתרה לסילוק

הדבר הראשון שעליכם לבצע כדי לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא הוא לקבל מהבנק דו"ח יתרות משכנתא עדכני. דו"ח זה כולל את שמות המסלולים שיש לנו במשכנתא, יתרת הקרן בכל מסלול, התקופה שנותרה בכל מסלול, הריבית הנוכחית שאנו משלמים, ההחזר החודשי, ומידע האם עלינו לשלם עמלות פרעון מוקדם במקרה של סילוק ו/או מיחזור משכנתא.

דוגמה לדו"ח יתרות לסילוק משכנתא



שלב שני: בדיקת תשלומים נוכחיים

לאחר שקיבלתם דו"ח יתרות מהבנק אפשר להתחיל לבצע בדיקה מעמיקה יותר לטובת כדאיות המחזור.

במידה שאתם רוצים לבצע בדיקה בעצמכם (לא דרך הבנק או יועץ בתשלום), לאחר קבלת היתרות יש למלא את כל הפרטים מהדו"ח במחשבון המשכנתא ולבדוק את ההחזר הכולל אותו אנו אמורים לשלם לבנק בהתאם לנתונים העדכניים.

לדוגמה: משכנתא נלקחה לפני 7 שנים בשנת 2012, יתרת משכנתא 596 אלף שקל. עמלת פרעון 20 אלף - סה"כ 616 אלף שקל.

מסלולים:

קל"צ 4.5% 237 א' 12.5 שנים.
קבועה צמודה 3.6% 68 א' 17.5 שנים.
פריים מינוס 0.35% - 200 א' ש' 22.5 שנים.
צמודה משתנה 3.35% 91 א' ש' 17.5 שנים.

נכניס את הנתונים למחשבון:



ניתן לראות שאנחנו מחזירים לבנק כל חודש 4,140 ש"ח ושבסופו של דבר נשלם לבנק 839,233 ש"ח (כלומר על כל שקל שנשאר נחזיר 1.41 שקל. ההפרש הוא תשלומי ריביות ומדדים).

שלב שלישי: לבנות תמהיל משכנתא חדש

התמהיל שנבנה עכשיו צריך להיות רלוונטי לנקודה החדשה בחיינו, למשכורות החדשות, להוצאות החדשות וכו'. התמהיל יושפע גם מתנאי השוק העכשוויים: ריביות המשכנתא העדכניות שניתן לקבל בכל מסלול כעת ומצפי המדד ושינויי הריבית העתידיים.

נניח שאתם לא יכולים להגדיל את ההחזר החודשי, אין צפי לעליה בהכנסות או ירידה בהוצאות או לכספים עתידיים שיכולים להגיע. במקרה כזה נבנה את התמהיל היציב ביותר במסגרת ההחזר המקסימלי, ונבחר להגדיל את מסלול הקל"צ לטובת הוספת יציבות במקביל לסגירת המסלולים הצמודים.

שלב רביעי: לקבל הצעות משכנתא לתמהיל שבנינו

נבקש מהבנק שבו נמצאת המשכנתא וגם מבנקים אחרים הצעות ריבית לתמהיל שבנינו.

אנו צריכים לבקש הצעות למשכנתא בסכום של 616,000 ש"ח (מכיוון שנוסף על יתרת המשכנתא, יש ללוות גם את הכסף לעמלת הפרעון המוקדם שעלינו לשלם, בדוגמה הזו 20,000 ש"ח, ועלינו לבדוק שיש כדאיות למחזור תוך שקלול העמלה). לאחר סקר שוק הגענו להצעת ריבית הבאה:



ההחזר החודשי נשמר סביב 4,100 ש"ח וגובה המשכנתא עלה ב- 20 אלף (סכום עמלת הפרעון) אבל ההחזר הסופי לבנק עומד כעת על 738,312 ש"ח, כלומר חיסכון של 100,921 ש"ח שהיינו אמורים לשלם לבנק ובזכות המיחזור לא נשלם אותם.

דוגמאות נוספות

1. לקחתם לפני 4 שנים משכנתא ל- 24 שנים, מיליון שקל, 100 אחוז קל"צ בריבית של 3.7. נשארו עוד 20 שנה, היתרה לפירעון 890,000 והחזר חודשי קבוע 5,200. בדקו מה מצבכם הכלכלי? האם אתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי? אז היה ניתן לקצר תקופות, לקחת חלק בפריים, וכך לחסוך בתשלומי ריבית. להישאר על מאה אחוז קל"צ זה מאוד בטוח אבל לא הכי נכון מבחינה מימונית. עם שילוב מסלולים אחרים כדאי למחזר.

2. יש לכם שלושה מסלולים במשכנתא: קל"צ, פריים ומשתנה צמודה.
קל"צ 4.85% נותרו 262,000 ש"ח עד 2039 עמלת היוון 17,500 ש"ח.
פריים 0.9% נותרו 235,000 ש"ח עד 2044.
משתנה צמודה כל 5 שנים 1.86% נותרו 199,000 ש"ח עד 2039.

במקרה הזה, כדאי לבדוק אופציה למחזור חלקי של הקל״צ בלבד, כי הוא מאוד גבוה ביחס לריביות היום. שאר המסלולים דווקא בריביות מעולות. ריבית טובה לקל״צ 20 שנה היא באזור 3.2% היום.



גובה המסלול עלה ב- 17.5 אלף ש"ח (גובה עמלת הפרעון) אבל ההחזר הסופי לבנק יהיה נמוך בכ- 50 אלף ש"ח.

מחשבונים

מחשבון עמלת פירעון מוקדם (קובץ אקסל)
המחשבון מוצא את עמלת הפירעון המוקדם על משכנתא בריבית קבועה.

מחשבון פירעון חלקי (קובץ אקסל)
מאפשר לכם לבדוק כמה תשלומי ריביות תחסכו באמצעות סילוק חלקי של אחד המסלולים. אם אתם מתלבטים בין כמה מסלולים, תוכלו להזין אותם (עד שלושה). לדוגמה, באיזה מסלול תשלומי הריבית העתידיים גבוהים יותר וכדאי יותר לסגור אותו: 235,000 ש"ח בקל"צ 3.4% ל- 10 שנים, או 92,000 ש"ח בריבית משתנה 3.6% ל- 28 שנים?
כמו כן, אם אתם לוקחים הלוואה לצורך הפירעון, תוכלו להזין את פרטיה.
המחשבון מבצע חישוב של החיסכון עבור שתי אפשרויות:
* להוריד את ההחזר החודשי והמשכנתא תסתיים בתאריך המקורי.
* להשאיר את ההחזר החודשי ללא שינוי ולקצר את התקופה.