זכאות למשכנתא

מהי הלוואת זכאות?

הלוואת זכאות היא הלוואה לרכישת דירה שמשרד השיכון נותן באמצעות בנקים למשכנתאות לאוכלוסיות שהוגדרו זכאיות, לפי חישוב של ניקוד ותוספות למיניהן. לרוב מדובר במשפחות חסרי דירה אבל לא רק. אלה הלוואות שאמורות להיות בתנאים טובים יותר ממה שניתן לקבל בשוק. סכום ההלוואה מתחיל ב- 54 אלף שקל ויכול להגיע גם ל- 200 אלף שקל ויותר.

הריבית

ריבית הזכאות נקבעת לפי הנוסחא הבאה: ריבית המשכנתא הממוצעת (הנומינלית) במסלול קבוע צמוד-מדד פחות חצי אחוז (ובכל מקרה לא יותר מ- 3%). הבנק לא קובע את ריבית הזכאות, והיא נקבעת על ידי בנק ישראל.

ההלוואה היא במסלול קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן. זה אומר שהבנק לא יכול לשנות את הריבית כלפי מעלה או מטה. לדוגמה, אם לקחתם מסלול זכאות לפני חצי שנה, הריבית שלכם לא תעלה ברגע שריביות הזכאות עולות, מכיוון שהיא קבועה. היא גם לא תרד במקרה שהריביות ירדו.

זה לא אותו מסלול קבוע צמוד מדד שהבנק מציע לכם (לרוב הוא ינסה לפתות אתכם עם ריבית מעט יותר נמוכה אך ללא יתרונות הזכאות שיפורטו מיד).

יתרונות לשילוב זכאות משרד השיכון בתמהיל

1- יותר קשה לפנות מהדירה במקרה של בעיות בהחזרים - הבנק לא יכול לממש את הנכס בלי ועדה מיוחדת מטעם המדינה שמחליטה על אופן הטיפול במקרים כאלה. זה סוג של ביטוח ליום שחור.

2- הריביות טובות יותר ממסלולים דומים (חצי אחוז פחות מהממוצע ולא יותר משלושה אחוז).

3- פטור מלא מעמלת פירעון מוקדם (קנס יציאה). אם אתם מתכננים סילוק משכנתא או מיחזור, ברוב המקרים כדאי מאוד לשלב זכאות במשכנתא.

4- אם יש זכאות היא מקנה עמלות פירעון מופחתות ביתר המסלולים.

5- מחיר שמאות נמוך יותר. 269 שקל בלבד בדירה בבניין משותף, ו- 390 שקל בבית צמוד קרקע. (כ- 50% הנחה משמאות רגילה).

החיסרון העיקרי

הצמדה למדד שלטווח ארוך עלולה להיות מאוד בעייתית. את חישוב השפעת המדד על המשכנתא ניתן לבצע בעזרת מחשבון המשכנתא של האתר.

לקחת או לא לקחת?

לפעמים כדאי לקחת אפילו סכום מינימאלי ביותר של מסלול זכאות, רק בשביל לקבל את היתרונות שצוינו לעיל שתקפים לכל המשכנתא באופן כללי, כלומר לא חובה לקחת את כל הזכאות.

לפי תקנות בנק ישראל, שילוב של מרכיב זכאות במשכנתא לא צריך לייקר את שאר הריביות במסלולים האחרים. אם פקיד בנק טוען שכן, אתם יכולים לפנות למפקח על הבנקים או לבנק ישראל.

מצד שני, לפעמים הבנק מציע ריבית יותר טובה מהזכאות, העיקר שלא תיקחו את מסלול הזכאות במשכנתא בגלל כל היתרונות לעיל, או אז צריך לחשוב אם אפשר להסתדר בלי הזכאות בעתיד או שבכל זאת עדיף לקחת.

לסיכום, לא תמיד כדאי להוסיף את המסלול מבחינה מימונית אבל שווה לשקול גם את שאר היתרונות שלו. צריך לתכנן ולראות את התמונה המלאה, לבדוק עד כמה הזכאות חיונית במקרה שלכם ולבצע בדיקת כדאיות.

הזכאות כחלק מסך המשכנתא

לפי הנחיות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להילקח בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה). סכום הזכאות נחשב לחלק מהשליש והוא חלק מאחוז המימון הכולל.

ניתן למחזר מסלול זכאות למסלולים רגילים, אך לא ניתן למחזר מסלול זכאות ישן למסלול זכאות חדש.

לא ניתן למחזר משכנתא רגילה למשכנתא עם זכאות.

הזכאות אפשרית רק במשכנתא הראשונה שאתם לוקחים.

מחשבון זכאות

הסכום לו אתם זכאים תלוי במספר גורמים: שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ועוד. השתמשו במחשבון הבא כדי לבדוק כמה נקודות יש לכם ואת גובה ההלוואה שאתם יכולים לקבל.

כניסה למחשבון הזכאות (קובץ אקסל).

סיוע במשכנתא למשפחות ותיקות ולזוגות צעירים, משרד הבינוי והשיכון