שילוב של הלוואה ללא ריבית במשכנתא

בנקים רבים מציעים בזמן לקיחת המשכנתא "הלוואת הצטרפות ללא ריבית", והם מציגים אותה כצ'ופר ללקוחות. ישנם גם הורים המסוגלים לסייע לילדים להגיע לדירה, ומוכנים להעניק לילדים סכום כסף גבוה כהלוואה ללא ריבית למספר שנים.

על פניו, הרעיון לקחת הלוואה כזו כדי לרכוש דירה נשמע טוב. אך יחד עם זאת, אנחנו חייבים לבדוק האם היא עוזרת לנו, או גורמת לנו לשריין חלק נכבד מההחזר החודשי לסכום קטן מאד מהמשכנתא ומכריחה אותנו לקחת משכנתא ארוכה ולא משתלמת במיוחד.

דוגמא מספרית

נניח כי אתם צריכים משכנתא בגובה של 800,000 ש"ח ונניח שאתם יכולים להחזיר 4,200 ש"ח לחודש.

האפשרויות הן:

לקחת 100,000 ש"ח הלוואה ל- 10 שנים ומשכנתא של 700,000 ש"ח.

או לקחת את כל הסכום (800,000 ש"ח) במשכנתא ללא ההלוואה.

עם הלוואה

התקופה מתחלקת לשני חלקים:

ב- 10 השנים הראשונות ההחזר החודשי כולל 833 ש"ח עבור ההלוואה.

אחרי 10 שנים אנחנו בונים תמהיל חדש. אותם 833 ש"ח "משתחררים" ועוברים להגדלת ההחזר במסלול קבועה לא צמודה (מ- 1,945 ל- 2,778) שהיתרה בו לפי לוח הסילוקין היא 253,355 ש"ח.
ההגדלה מאפשרת לקצר את השנים שנותרו במסלול מ- 15 שנים ל- 9 שנים וארבעה חודשים*, והודות לכך ההחזר בו יהיה 544,091 ש"ח (1,945*120 חודשים בחלק הראשון + 2,778*111.82 חודשים בחלק השני) במקום 583,500 ש"ח (1,945*300 חודשים), כלומר חסכנו כמעט 40,000 ש"ח.

*הערה: כדי למצוא את התקופה החדשה לפי ריבית, החזר חודשי ויתרת מסלול, יש להשתמש בפונקצית NPER באקסל באופן הבא:

ההחזר הסופי של המשכנתא, בהנחת עליית ריבית שנתית של 0.2% במסלולי הפריים והמשתנה, יהיה 1,210,485 ש"ח.

בלי הלוואה

אם לא ניקח את ההלוואה, נשלם רק 1,187,170 ש"ח.

ממצאים

למרות שקיבלנו בחינם 100 אלף ש"ח, מתברר שעם ההלוואה אנחנו משלמים יותר, בדוגמא זו כ- 23,000 ש"ח.

הסיבה לכך היא שאת ההלוואה הזו אפשר לפרוס לתקופה קצרה יחסית וחלוקת ההחזר לא מאוזנת: 100,000 מהווים רק 12.5% מהמשכנתא ואנחנו מקדישים להם 20% מההחזר החודשי. מכיוון שהתקציב שלנו מוגבל, אנחנו מתחייבים למסלולים ארוכים יותר בהשוואה לתמהיל המשכנתא בלי הלוואה, וככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, הריבית יקרה יותר ובסופו של דבר אנחנו משלמים יותר.
בדוגמא, נאלצנו להאריך ב- 5 שנים את מסלולי הקבועה לא צמודה והמשתנה, ושילמנו על הקבועה לא צמודה ריבית של 4.5% במקום 4%.

מסקנה

חשוב לבדוק האם ההלוואה עוזרת לנו או שהיא מייקרת לנו את שאר חלקי המשכנתא.