תמהיל משכנתא אופטימלי

גודל טקסט

תמהיל משכנתא אופטימלי

מאת: נועם מיגלין, יועצת משכנתאות ומימון
פברואר 2016

בחירת תמהיל המשכנתא האופטימאלי

משכנתא היא הלוואה, לרוב הגדולה ביותר, שאדם לוקח בימי חייו. מאחר שסכום המשכנתא הוא גדול, ומאחר שהמשכנתא נלקחת למספר רב של שנים, לבחירת המשכנתא האופטימלית יש חשיבות מכרעת על סכום המשכנתא הכולל שנחזיר בסופו של תהליך לבנק. הדבר דומה לרעידת אדמה בבניין מגורים רב קומות. הקומה הראשונה תרגיש אמנם את הרעידה, אך הקומה האחרונה תרגיש, ללא ספק, את הרעידה בצורה חדה וכואבת יותר. באותו אופן בנויה המשכנתא. ככל שנאריך את מספר שנות המשכנתא ונגדיל את סכומה, כך ההשפעה על סך ההחזר תהיה גדולה יותר ומשמעותית יותר.

הפעם ארצה להתמקד דווקא בתמהיל המשכנתא הנכון.

הבנקים מציעים היום כ-30 מוצרי מדף שונים, שמהם ניתן להרכיב, בסופו של יום, את המשכנתא האישית, תחת ההגבלות והתקנות של בנק ישראל.

ההגבלה העיקרית בבחירת המסלולים מאפשרת לקחת עד שליש מסכום המשכנתא במסלולים הקצרים, עד שליש במשתנות הבינוניות, ולפחות שליש בארוכות. ההיגיון שעומד מאחורי ההגבלות הללו הוא ששינויים מהותיים במצב המשק/הלווה לא ישפיעו באופן ניכר על השינויים בהחזר החודשי, כך שהתנודות של ההחזר החודשי על כלל הלווים במשק תהיינה מינימליות.

כל מסלול טומן בחובו יתרונות לצד חסרונות.

מסלול הפריים לדוגמא, נכנס לקטגוריה של המשתנות הקצרות. מסלול זה נקבע לפי ריבית בנק ישראל בתוספת/הפחתה כלשהיא. ריבית בנק ישראל מתפרסמת אחת לחודש, ביום שני האחרון של כל חודש, ואם יהיה שינוי כלשהוא בריבית, תהיה לזה השפעה מידית על ההחזר החודשי של המשכנתא בחודש העוקב. לכן, מסלול זה הוא המסלול בעל התנודתיות הגדולה ביותר, או במילים אחרות, המסלול המסוכן ביותר. יחד עם זאת, קצב "אכילת הקרן" במסלול זה, הוא המהיר ביותר, כלומר על כל שקל שלקחנו בהלוואה, נחזיר פחות ריבית, כך ש"נחסל" את המסלול הזה הכי מהר. אז למי זה מתאים?

• מסלול הפריים מתאים ללווים שצפויים להזרים סכום כסף למשכנתא בעוד מספר שנים ופוחדים מקנסות.
• למי שמאמין שהריבית במשק תהיה נמוכה.
• למי שמאמין שהאינפלציה הצפויה תגדל עם השנים.
• למי שלא מפחד מסיכונים.

כשבוחרים את המסלול הזה, צריך לקחת בחשבון, שקיימים בשוק עוד מסלולים שמגנים על הפריים, או במלים אחרות, מתנהגים הפוך ממנו. אך יש לשים לב ליחס. היחס אינו לינארי. כלומר שקל הלוואה בפריים לא יקבל הגנה בשקל הלוואה במסלול נגדי.

מסלול הריבית הקבועה לא צמודה נכלל בקטגוריה של הקבועות הארוכות, ולכן זה הוא מסלול שעל פי התקנות ניתן להכניס ממנו לתמהיל המשכנתא בין 0-100%. אז למה בכל זאת לא כדאי לקחת את כל המשכנתא במסלול הנ"ל? נכון, שהמסלול הזה נחשב לסופר סולידי, אך הריבית עליו יחסית גבוהה. בתמחור של המסלול הזה נלקח בחשבון הצפי לאינפלציה והוא "מולבש" על הריבית. בנוסף, במסלול זה קיים סיכון של הפסד אלטרנטיבי. זה אומר, שמי שלקח את המסלול הזה לפני מספר כ-5 שנים, לדוגמא, קיבל, לאחר משא ומתן מייגע עם הבנקים ריבית של כ-6%. היום הריבית הזו נחשבת לגבוהה במיוחד, ולכן זה הוא הפסד. אותו לווה, שירצה, קרוב לוודאי, היום למחזר את המשכנתא שלו כי הריבית הרי נמוכה באופן משמעותי, ייאלץ לשלם קנסות גבוהים, שייגרמו למחזור להיות פחות רלוונטי או במקרים מסוימים אפילו מיותר. כלומר, דווקא אותו לווה סולידי ביותר שרצה להגן על עצמו וללכת על בטוח, נפגע.

הריבית הקבועה צמודה, להבדיל מהקבועה לא צמודה, נשמעת לכולנו מסוכנת מעצם אי הוודאות של ההצמדה למדד. מה יקרה אם המדד יעלה? בכמה יעלה ההחזר החודשי? אז המסלול הזה טומן בחובו סכנות, כמו יתר המסלולים, אך גם לו יש מספר יתרונות בולטים:

• אם לוקחים את המשכנתא למספר שנים קצר יחסית, הוא בהחלט עשוי להימצא כעדיף על הקבועה לא צמודה.
• ההחזר החודשי של המסלול הזה מתחיל נמוך יותר משמעותית על פני הקבועה לא צמודה, ועולה לאט לאט.
• האינפלציה מאוד נמוכה בשנים האחרונות, ולכן העלייה בהחזר החודשי נמוכה בהתאם.

אז מה עם המשתנות כל 5 שנים?

המסלולים האלה מתחלקים גם הם לצמודים/לא צמודים למדד. במסלולים אלה, הריבית מתעדכנת כל 5 שנים, ולאחר שהתעדכנה, היא נשארת קבועה לחמשת השנים הבאות. הבנקים מוכרים את המוצר הזה בריבית נמוכה יחסית לחמש השנים הראשונות, עם נוסחה שמקבעת את חישוב הריבית בכל פעם שהריבית בה מתעדכנת. המסלולים האלה מתאימים:

• בעיקר למי שרוצה להתחיל את המשכנתא בהחזר חודשי נמוך, וצופה שיחזיר סכום כסף צפוי מראש, ב10 השנים הקרובות ליום לקיחת ההלוואה.
• למי שצופה שהריבית היום גבוהה, והיא תרד בשנים הבאות, או לפחות לא תשתנה ותישאר כפי שהיא ביום לקיחת ההלוואה.

אני רוצה להוסיף כאן אמירה אישית. אני לא אוהבת את המסלולים הללו מסיבות כלכליות פר אקסלנס, ואכניס אותם לתמהיל המשכנתא רק במצבים ספציפיים וייחודים. מצב השוק בשנים האחרונות מגלם ריביות מאוד נמוכות. זה הוא מצב שוק בו לדעתי כדאי לקבע את המשכנתא ככל הניתן, ולא להכניס משתנים מיותרים, העלולים לפגוע בהלוואה בטווח הארוך.

יתרה מזאת, אני לא מוצאת שום מצב שוק בו כדאי לקחת בהלוואה את המשתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד. הריבית בה גבוהה יותר מהמשתנה כל 5 שנים צמודה למדד, ולכן ההחזר החודשי בה גבוה יותר כבר בתחילת התקופה. אם כבר הגעתם למצב בו "העליתם" את ההחזר החודשי, אז למה לקחת אותה? תעלו את ההחזר החודשי במסלול אלטרנטיבי שלא "יברח" לכם בעוד 5 שנים.

לסיכום, הרכבת תמהיל המשכנתא היא דבר מורכב ומותאם לאופי הלווים באופן אישי. יחד עם זאת לתמהיל השפעה מכרעת ביותר על חיי ההלוואה.

אז עם כל הסיבוך הזה, המלצה שלי היא, לקחת יועץ שילווה אתכם בתהליך. נכון, יועץ משכנתאות עולה לא מעט כסף, אך זה הוא סכום זניח ביחס לעלויות שעלולות לנבוע מטעויות בבחירת תמהיל לא נכון. אדם פרטי, בעל השכלה, גבוהה ככל שתהיה, לא מסוגל להבין את ההבדלים בין שתי הצעות דומות בלי הכלים המתאימים לכך. אל תזלזלו במשכנתא שלכם. זה עלול לעלות לכם הרבה כסף.

טיפ לסיום, דגשים לבחירת יועץ משכנתא:

• מקצועיות – אין היום רגולציה בתחום ולכן כל אחד יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתאות. אל תהססו לשאול על ההשכלה של היועץ ולא פחות חשוב, על הניסיון בתחום. תבדקו אתו איך הוא קובע את תמהיל המשכנתא שלכם. מול איזה בנקים הוא עובד. האם עובד/לא עובד עם תכנה כלשהיא.
• חיבור אישי – לא פחות חשוב. יש היום מספיק יועצי משכנתאות מקצועיים בשוק, כך שתוכלו לבחור מישהו שמתאים לכם גם בפן האישי. אם החלטתם לקחת משכנתא, קרוב לוודאי שזו היא תקופה לחוצה מאוד עבורכם. לכן חשוב שגם תוכלו לשתף בחששות שלכם ולא להישען רק על מספרים.