בעל הבית השתגע.

מאת: ענת נומקין, עו"ד

פורסם באתר המשכנתא המרכזי , נובמבר 2016

שוק השכירויות במדינת ישראל הוא מבין שווקי העושק הגדולים והמשגשגים ביותר בעולם.

מדובר בלא פחות משוק פרוץ, שהביקוש בו תמיד עולה על ההיצע באופן שמקטין עד מעלים לחלוטין כל סטנדרט או תקן הגובל בתחום הסבירות.

בעלי נכס, כל נכס – דירה, מחסן, מרתף, כוך ושאר טובין שנוספו להם צינור מים ואסלה, לעיתים תכופות מהרצוי מרשים לעצמם, בגלל אותו ביקוש גובר להדביק תג מחיר שאינו משקף ולו במקצת את המחיר הריאלי או את התמורה הניתנת בעד האגרה. רבות מאותן "דירות", אינן ראויות להיקרא "דירות" ואף אינן ראויות כלל למגורים. כך, שוכרים אשר ברובם מתאפיינים כזוגות או יחידים בתחילת דרכם, בעלי אמצעים כלכליים מוגבלים, נאלצים להתמודד עם שוק קשה, בלתי הוגן ונצלני.

הצעת חוק שכירות הוגנת עברה בקריאה טרומית ביוני האחרון. בצד השאלה האם יכנס החוק לתוקף, עומדת השאלה האם החוק יספק מענה ממשי לבעיות הרבות המתעוררות ביחסי שוכר- משכיר.

החוק מבקש להסדיר את מערכת היחסים הסבוכה באמצעות הטלת הגבלות וסעיפי פיצוי כגון:

· הגבלת וקיבוע שכר הדירה לתקופה של שלוש שנים כאשר תתאפשר העלאת שכר הדירה אחת לשנה בגובה מקסימלי של עד 2%.

· יצירת מאגר שכירויות אשר יאפשר רישום ופיקוח של בעלי הנכסים המשכירים את נכסיהם, פרטיהם, פרטי הנכס, עלויות וכדומה.

· חובת גילוי של הסכמים קודמים ודמי השכירות ב12 החודשים שקדמו לחתימת הסכם שכירות חדש.

· הגדרת "דירה" מהי והחרגת נכסים שאינם ראויים להגדרה.

· השבה של סכומים שנגבו ביתר עבור שכירות בניגוד לחוק ופיצוי כספי של עד 2,000 ₪ ללא הוכחת נזק בעבור כל חודש של גבייה ביתר.

נכון לכתיבת שורות אלו, טרם נכנס החוק לתוקף ולא ברור מה תהיינה השלכותיו על שוק השכירויות אם בכלל. עד אז, נציע מספר כללי אצבע שעמידה בהם תהפוך את חייכם לקלים ופשוטים יותר כשזה מגיע להשכרת דירה.

מי בעל הבית?

וודאו כי האדם עמו אתם עומדים לחתום על הסכם, הוא אכן בעליו של הנכס אותו אתם מעוניינים לשכור.

הוציאו נסח טאבו לפי גוש וחלקה אותם תבקשו מהמשכיר (פשוט וקל באמצעות האתר של משרד המשפטים) בדקו מי רשום בנסח כבעלים ובקשו ממנו להזדהות באמצעות עודה מזהה במעמד החתימה על ההסכם. במידה וקיימים בעלים נוספים לדירה, התעקשו כי החוזה ייחתם בין כל הצדדים בעלי הדירה ובניכם.

סעיף לפיו בעל הנכס מצהיר כי אין כל מניעה חוקית או אחרת בהשכרת הדירה יקל משמעותית במקרים בהם יתגלה כי הדירה מעוקלת בגין חובות או כי יש סביבה סכסוכי ירושה למשל.

כמו כן, הכניסו להסכם סעיף ובו פירוט מלא של זיהוי ומאפייני הדירה- גוש, חלקה, כתובת, קומה, מספר דירה, חנייה, מחסן וכן רשימה של כלל הריהוט ומצרי החשמל המצווים בדירה ערב כניסתכם.

אני רק שאלה

על מנת להימנע מבעוד מועד מעימותים סביב שאלת תיקון תקלות ונזקים בדירה וכן על מנת לחסוך בהוצאות לא נחוצות הגדירו מראש בהסכם השכירות מהן גבולות האחריות של הצדדים לעניין זה.

לרוב, הכלל הנוהג הינו כי ליקויים אשר נוצרו במהלך תקופת השכירות כתוצאה מבלאי סביר (כגון תיקון סתימות ונזילות בצנרת, תיקון תקלות בתשתית ומתקני החשמל בדירה, סדקים ורטיבות בקירות וכו') יתוקנו על ידי המשכיר.

אם התנהגתם בצורה בלתי סבירה, אם פעלתם ברשלנות או מחדל וגרמתם נזק לדירה (שכחתם גז דולק ונשרפה הדירה למשל או השארתם ברז פתוח והרסתם את הפרקט) – חובת התיקון תחול עליכם.

במקרים רבים ובניגוד לסעיף הרלוונטי בהסכם, ליקויים שבאחריות המשכיר לא מתוקנים על ידו ולכן מומלץ ביותר להוסיף לחוזה סעיף המאפשר לכם לתקן על חשבונכם ליקויים אלו ולקזז את עלות התיקון מגובה דמי השכירות.

חשוב שהמשכיר יצהיר בהסכם השכירות כי מערכות הצנרת, חשמל ותקשורת בדירה תקינות וראויות לשימוש, וכי אין ליקויים נסתרים כאלו ואחרים במערכות אלו בפרט או בדירה בכלל.

אם בכל זאת קיימים ליקויים למיניהם עוד בטרם התחלתם את תקופת השכירות- רצוי וחכם להוסיף סעיף להסכם אשר יסדיר את מועד ואופן התיקון, החבות בתשלום והתרופות במקרה של אי עמידה בכל אלו.

כמו כן, חשוב לוודא כי בעל הנכס יבטח את הדירה בביטוח מבנה וכן חשוב כי תקפידו אתם לבטח את תכולת הדירה הנמצאת בבעלותכם.

טיפ קטן: כדאי גם לצלם את הדירה טרם כניסתכם אליה ובמיוחד ליקויים שזיהיתם למקרה בו יחליט בעל הנכס לטעון שאותם נזקים נגרמו בגללכם ובכך יבקש לחמוק מתשלום.

מס או קנס?

המיסים אותם עליכם לשלם כשוכרים הינם אותם מיסים הנוגעים לאחזקה השוטפת של הדירה כגון – ארנונה, מיסי עירייה וועד בית.

תשלומים שחלים על מי שהינו הבעלים של הדירה קרי, המשכיר הינם כאלו המתייחסים להשבחת הנכס ושיפורו כגון שיפוץ, היטלי השבחה מיסי שבח וכדומה. הקפידו לציין ולהבחין בין המיסים השונים בהסכם השכירות.

עד מתי?

חשוב כי בהסכם השכירות יהא ברור לשני הצדדים מתי מתחילה ומתי מסתיימת תקופת ההשכרה.

כמו כן, בכפוף להסכמת בעל הנכס (אשר לא ימהר לעשות כן) כדאי להכניס סעיף להסכם לפיו תתאפשר הארכתה של תקופת השכירות על כל תנאיה כפי שמשוקפים בהסכם לרבות שכר הדירה וזאת על ידי הודעה מראש, כפי שיסוכם בין הצדדים (דואר אלקטרוני, דואר רשום, הודעת טקסט וכו') שתשלח על ידכם למשכיר.

שימו לב – הוספת סעיף זה להסכם מבסס את זכותכם להארכת תקופת הזכירות ללא תנאים או שיקול דעת מצד המשכיר.

אפשרות יציאה – יתכן כי מתישהו לאורך תקופת השכירות, תרצו, מסיבותיכם שלכם (שינוי מצב משפחתי, כלכלי, רילוקיישן וכו'), להפסיק את המגורים בדירה ובכך לסיים את תקופת ההתקשרות המוגדר בחוזה בטרם סיומה המוגדר בהסכם.

לכן, ישנה חשיבות גדולה לסעיף יציאה בהסכם שיאפשר לכם להביא את תקופת השכירות לסיומה עוד לפני המועד הקבוע בהסכם על ידי מציאת שוכרים חלופיים למשל ולמגר ככל הניתן את עילות ההתנגדות של המשכיר.

אם אין אני לי מי לי

רוב בעלי הדירות, יבקשו מכם בטחונות כנגד השימוש בדירה למקרה בו לא תעמדו בתשלומים או תגרמו לנזקים כבדים.

הסכומים אותם מבקשי לרוב בעלי הדירות חסרי ממדים ומנופחים מעל לכל קנה מידה.

בעל דירה יוכל לבקש בטוחה בדמות ערבות בנקאית, מזומן, שטר חוב או המחאות זאת בנוסף להמצאת ערבים מטעמכם.

חשוב להבין, כי ערבות בנקאית משמשת ככסף חי ממש כמו מזומן ובמקרה של אי הסכמה יוכל המשכיר לבחור חלט את הערבות וביתר קלות אף את כספי המשמורת מבלי שייאלץ לפנות להליך משפטי קודם לכן.

שטר חוב לעומת זאת, אפשר לממש רק באמצעות הליכי הוצאה לפועל ולכן עדיף. יש לסייג את שטר החוב בכך כי הינו כפוף להוראות הסכם השכירות, וכן כי על המשכיר למסור לכם הודעה בכתב טרם מימוש הביטחונות, ולאפשר לכם זמן סביר לתיקון ההפרה על ידכם.

מי שיחתום בעבורכם כערב בהסכם השכירות צריך להבין כי ככל שלא תעמדו בהתחייבויותיכם כלפי המשכיר, יוכל המשכיר לפעול נגד הערב בכל האמצעים הכשרים ועל כן לא מדובר בהחלטה שיש לקחת בקלות ראש.

אם בעל הנכס מבקש מכם צ'קים כערובה לתשלומי מיסים וספקים שונים – אל תתנו צ'קים פתוחים אלא רק כאלו בהם רשום למי מיועדים כגון חברת החשמל, עירייה, תקשורת וכו' והקפידו כי הצ'ק יהיה למוטב בלבד.

טיפ קטן: נהלו משא ומתן על גובה הערבות. אל תתביישו ואל תמהרו לחשוב שממילא לא ייעשה אתה כלום.

חשוב לדאוג כי בתום השכירות החזיר לכם המשכיר את הביטחונות שסיפקתם לו.

חוק זה חוק

כמו כל חוזה אחיד ומקפח, גם חוזה שכירות יטה לרוב לטובת המשכיר ויזניח את הדברים החשובים עבורכם. החלתו של חוק השכירות והשאילה יכולה לאזן ולו במקצת את פני הדברים. החוק מונה את החובות החלים על המשכיר והשוכר ותחולתו תקדם אתכם צעד אחד קדימה לעבר חיי שכירות שקטים ורגועים.

לסיכום, אלו הם עיקרי הדברים אליהם יש להתייחס בבואכם לחתום על הסכם שכירות אך בהחלט אין המדובר ברשימה סגורה ועל כל מקרה להבחן בפני עצמו.

מומלץ כי עורך דין המומחה בהסכמים מסוג זה ילווה אתכם בתהליך לקראת חתימת ההסכם.

ליצירת קשר לחץ כאן