משכנתא או שכירות

גודל טקסט

הגעתם לשלב בחיים שבו אתם שוקלים לקנות בית. בית משלכם תורם להרגשת יציבות ובטחון, ומשמש מרחב אינטימי ומוגן לגידול משפחה. אולם, העלייה החדה במחירי הדיור בשנים האחרונות מציתה את הפולמוס המתנהל סביב הערך הפיננסי של הבעלות. חלק אף מרחיקים לכת ושואלים אם הפכנו לעם של שוכרים? מתי בעלות כדאית, ועבור מי?

בעוד חלק מן החוקרים סוברים כי הבעלות תורמת לעושר (Holloway 1991, Turner & Luea 2009), אחרים מאמינים כי שכירות מסוכנת פחות ויקרה פחות (Smith 2007). חוקרים מצביעים על כך שהיתרונות הנובעים מבעלות תלויים במספר משתנים, כמו תזמון, מיקום, מצב הנכס, שימוש בהון והטבות מיסוי (Herbert & Belsky 2008).

רגילים לבחון את השאלה האם לקנות או לשכור, במחשבה ששכירות היא בזבוז כסף, ובסופו של דבר נשארים בלי הבית. רוב האנשים סבורים שאם שכר הדירה שלהם 4,000 ש"ח וסכום ההחזר החודשי במשכנתא גם הוא 4,000 ש"ח אז כמובן כדאי לקנות כי בסוף הדירה תהפוך לרכוש שלהם.
מחקר שנערך על ידי מרכז UNC Center for Community Capital של אוניברסיטת קרוליינה מספק תימוכין לטענה. במחקר נמצא כי בעלות אינה מתאימה לכל אחד בכל המצבים, אך היא יכולה להיות רווחית מאד בטווח הארוך. המחקר נמשך 10 שנים ובמסגרתו התבצע מעקב אחר שתי קבוצות: קבוצה של 2,000 לווים שנטלו משכנתאות לרכישת בית, וקבוצה של שוכרים. בין הממצאים שנמצאו:

1. הבעלות הייתה קשה, אך השכירות הייתה קשה יותר. הבעלות סיפקה כרית כלכלית גדולה יותר למשפחות עם הכנסות נמוכות.
ממועד מתן ההלוואה ועד לרבעון השני של 2011 הלווים השיגו תשואה שנתית ממוצעת של 27% על ההון. אי אפשר היה להשיג תשואה כזו באפיקי השקעה אחרים – במהלך אותה תקופה הדאו ג'ונס רשם עלייה שנתית ממוצעת של 2.4% בלבד.

עושרם של בעלי הבתים ושל השוכרים בכל רמות ההכנסה הצטמק בין השנים 2005 עד 2010 – מן השיא של בועת הנדל"ן ועד למיתון הגלובלי. אולם, בתוך כל קבוצת הכנסה, בעלי הבתים סיימו את התקופה עם הון רב יותר באופן משמעותי בהשוואה למקביליהם השוכרים. אף על פי שבעלי הבתים הפסידו יותר מן השוכרים במהלך 2010, היה להם הרבה יותר מה להפסיד ולפיכך יכלו לשמר הון רב יותר. ההבדלים מוצגים בתרשים הבא:

2. עדיף לשים את כל הביצים בסל אחד מאשר שלא יהיה קן בכלל. הבעלות אינה דוחקת השקעות אחרות, והשוכרים לא בנו תיקי השקעות רווחיים אלטרנטיביים.

3. שכירות אינה בהכרח אופציה זולה יותר. Riley ו- Ru מצאו כי עלות הבעלות הממוצעת בין 2003 ל- 2010 הייתה 36,000$, נמוכה יותר משכר דירה מקביל של 41,000$. החוקרים העריכו כי עלייה שנתית של 2% במחיר הבית (annual house price appreciation) הכרחית כדי להבטיח שבעלות לא תהיה יקרה יותר משכירות.

חישובי תשואה ובדיקות כדאיות
* מדד מחיר/שכירות Price-to-Rent Ratio, הנמצא בשימוש על ידי פורטל הנדל"ן Trulia.com ומשקיעים מכל העולם, בוחן האם כדאי לקנות או לשכור דירה. הוא מבטא את היחס בין מחיר הנכס לשכירות השנתית שלו.
דוגמא לחישוב: מחירו של הבית 1,000,000 ש"ח וניתן לשכור אותו ב- 5,000 ש"ח לחודש.
היחס יהיה:

1,000,000 / (5,000X12) = 16.67.

יישום:
בין 1 ל- 15: קנייה היא עסקה משתלמת לעומת שכירות עבור אנשים שמתכננים לגור בנכס במשך חמש שנים לפחות. אם הקונה מתכנן לעזוב לפני כן, קנייה עדיפה אם היחס נמוך מ- 10.
בין 15 ל- 20: מצב גבולי.
מעל 20: עדיף לשכור מאשר לקנות, למעט עבור מי שמתכנן לגור בבית לתקופה ארוכה מאד (15 שנים ויותר).
יש לציין כי היחס רגיש לשינויים בריבית. כאשר שיעורי הריבית נמוכים, מחיר הכסף נמוך ואפשר ללוות סכומים גדולים יותר, מחירי הדירות עולים והיחס עשוי לטפס ליותר מ- 20.

* המחשבון של ה- New York Times מבצע ניתוח פיננסי השוואתי ומראה לכם מה משתלם יותר לאורך זמן: משכנתא או שכירות. במחשבון יש להזין את הנתונים הבאים:
לגבי משכנתא: מחיר הדירה, שינוי ערכו של הנכס (באחוזים לשנה), ריבית שנתית, וה- Down Payment שהוא ההון העצמי שלכם - ככל שהוא גבוה יותר תצטרכו ללוות פחות כסף והתשלומים החודשיים יהיו נמוכים יותר.
לגבי שכירות: גובה שכר הדירה החודשי והשינוי הצפוי בשכר הדירה (באחוזים לשנה).

לאחר הזנת הנתונים, יוצגו שני גרפים על מערכת צירים אחת: גרף קנייה מול גרף שכירות.

הפן הפסיכולוגי
רבים חושבים כי בזמן קניית דירה צריך להתחשב אך ורק בנתונים כלכליים כפי שהובאו לעיל, אולם זוהי מחשבה לא מדויקת, משום שהחלטות כלכליות נשענות פעמים רבות גם על אלמנטים פסיכולוגיים. מחקר בטכניון מצא כי לגורמים כאלה משקל מכריע בהחלטה.

הטבלה הבאה מציגה את השיקולים העיקריים אשר נלקחים בחשבון.

מחשבון משכנתא לעומת שכירות מאפשר לך לראות מה עדיף יותר לאורך זמן: לקנות או לשכור דירה.

המחשבון מבצע חישוב השוואתי תוך שקלול הנתונים העיקריים הבאים:

- ערך הנכס.

- מסלולי המשכנתא: המחשבון מאפשר להזין שני מסלולים שמרכיבים את רוב המשכנתאות: ריבית פריים וריבית קבועה לא צמודה (קל"צ).
השילוב מאפשר לך להעריך בדיוק רב יותר את תשלומי המשכנתא, דבר שאינו אפשרי במחשבונים אחרים אשר כוללים מסלול אחד בלבד.

- ערך נוכחי (Present Value, PV): הסכומים מהוונים להיום, וכך אתה יכול לראות את העלות האמיתית של שכירות או קנייה.

- רווח כתוצאה מריבית על חיסכון בגובה ההון העצמי במקרה של שכירות.

- יתרת תשלומי המשכנתא.

- עלייה או ירידה בערך הנכס במקרה של רכישה.

- ההפרש בין המשכנתא לשכירות, כולל ריביות על ההפרש.

פתח את המחשבון (קובץ אקסל).