ריביות משכנתא

כאשר לוקחים משכנתא, שתי שאלות חשובות הן: איזה ריביות פחות או יותר אתם יכולים לקבל בימים אלו, ולאיזה טווח ריביות יהיה ריאלי לכוון במשא ומתן מול הבנקים?

ובכן, בנק ישראל מפרסם בכל חודש את הריביות הממוצעות על המשכנתאות במסלולים צמודים ושאינם צמודים לפי תקופות שונות, וזאת בהתאם לדיווחים של הבנקים השונים. ריביות אלו נותנות אינדיקציה לגובה ריבית המשכנתא היום וכן משמשות לחישוב עמלת פירעון מוקדם בעת מיחזור משכנתא או סילוק משכנתא.

ריבית משכנתא ממוצעת היום (החל מ- 13/9/2023)

ריביות משכנתא ממוצעות לא צמודות למדד

עד שנה: 6.33
1-5 שנים: 5.17
5-10 שנים: 4.95
10-15 שנים: 4.94
15-20 שנים: 5.06
20-25 שנים: 4.96
מעל 25 שנה: 4.96
ממוצע: 5.37

ריביות משכנתא ממוצעות צמודות למדד

עד 5 שנים: 3.76
5-10 שנים: 3.65
10-15 שנים: 3.27
15-20 שנים: 3.85
20-25 שנים: 3.64
מעל 25 שנה: 3.38
ממוצע: 3.65

     

מה משפיע על הריבית שלכם במשכנתא?

הריבית משתנה מלקוח ללקוח בהתאם לשיקולי הבנק, הכוללים בין היתר את יכולת ההחזר שלכם, אחוז המימון וגם טיב הנכס. הבנק קובע לכם פרופיל לקוח המבוסס על הערכות כמותיות ואיכותיות, וככל שאתם נחשבים לקוחות "בטוחים" יותר כך יהיה לכם קל יותר לקבל ריבית נמוכה יותר. מנגד, אם אתם לקוחות "מסוכנים", כך גם הריבית שתקבלו על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

1. אחוז המימון

ככל שהיחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס יהיה יותר גבוה, כך הריבית שתשלמו עבור ההלוואה תהיה גבוהה יותר. קראו כיצד משפיע אחוז המימון על גובה הריבית.

2. יחס ההחזר מההכנסה

ככל שההוצאה על המשכנתא נמוכה יותר מרמת ההכנסה הפנויה שלכם, הסיכון שלא תעמדו בתשלומים נמוך יותר והבנק יהיה מוכן יותר להתגמש בריבית. כלומר, אם ההכנסה נטו שלכם 10,000 ש"ח בחודש ואתם מתכוונים לשלם 4,000 ש"ח בחודש, אז יחס ההחזר שלכם 40%. לעומת זאת, אם אתם מתכוונים לשלם רק 2,000 ש"ח אז יחס ההחזר שלכם יעמוד על 20% וזה הרבה יותר טוב בשביל הבנק.

הבנק משקלל את שני הפרמטרים כמתואר בטבלה הבאה:



3. תקופת ההלוואה

אם תיקחו משכנתא לתקופה קצרה, תקבלו ריבית נמוכה יותר משום שעלות גיוס הכסף על ידי הבנק לזמן קצר זולה יותר מעלות גיוס הכסף לזמן ארוך. ככל שתפרסו את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר (כדי להוריד את ההחזר החודשי), הריבית תהיה גבוהה יותר.

הטבלה הבאה ממחישה איך התקופה משפיעה על הריבית שתקבלו וסך התשלומים לבנק.



אם לדוגמה קיבלתם ריבית 3.97% לתקופה של 25 שנים עבור משכנתא של מיליון שקל, ואתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי ב- 600 ש"ח (מ- 5,262 ל- 5,872), מומלץ בהחלט לעשות זאת. המשכנתא תתקצר בחמש שנים, תקבלו ריבית נמוכה יותר ותחזירו כ- 1.4 שקל על כל שקל שלקחתם, במקום כמעט 1.6.

4. הפרופיל הפיננסי שלכם

נתונים שמעידים על החוזק הפיננסי שלכם: מקום העבודה, גובה המשכורת והוותק במקום העבודה. ככל שהם טובים יותר, הבנק יסכים לתת לכם ריבית נמוכה יותר.
אם חזרו לכם צ'קים או הוראות קבע בשנה האחרונה או שאתם מוגבלים בבנק, הריבית שתקבלו על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

5. הבנק או הסניף הספציפי

יש הבדלים בריביות בין הבנקים וגם בין הסניפים של אותו בנק.
דוגמה להצעות שאדם קיבל בבנקים שונים, עבור אותו סכום משכנתא ואותם מסלולים:



דוגמה נוספת:



חלק מהבנקים נותנים "הטבות" שונות, כמו הלוואה ללא ריבית. בקשו הצעה עם ההטבה והצעה אחרת בלי ההטבה, ובדקו במחשבון אם כדאי לקחת את ההטבה, או שתשלומי הריבית יעלו בגללה.

6. תיזמון

לפקיד המשכנתאות שיושב מולכם, וגם למנהל הסניף, יש יעדי רווחיות. למשל, למכור 50 משכנתאות בשנה.
לדברי תומר קדמי, יועץ משכנתאות ובעברו עובד בבנק לאומי למשכנתאות, הזמנים הכי טובים ללקיחת משכנתא הם בחודשיים האחרונים של סוף השנה האזרחית (נובמבר - דצמבר). בחודשיים אלו הריביות יורדות באופן מסורתי וזה נגרם בשל מספר סיבות. הסיבה הראשית היא שכל בנק רוצה "לסגור" כמה שיותר טוב את השנה ולהציג דוחות טובים לבעלי המניות, דבר זה גורם לכך שמצד ההנהלה יש לחץ (בריא) לסגירת עסקאות ולכן הסניפים והפקידים עובדים במלוא המרץ לסגירת כמה שיותר משכנתאות.
זמנים טובים נוספים לקחת משכנתא הם בחודש האחרון של כל רבעון (משמע: מרץ / יוני / ספטמבר וכמובן דצמבר), כל זה מגיע מאותה הסיבה שההנהלה מעוניינת להציג דוחות רבעוניים טובים לבעלי המניות ושוב נוצר לחץ על הסניפים לבצע כמה שיותר משכנתאות.

גורמים כלכליים שיכולים להשפיע על ריבית המשכנתאות

* איגרות חוב (אג"ח) ממשלתיות

הבנק מגייס כספים מכל מיני מקורות, אחד מהם הוא אג"ח ממשלתיות, ומלווה את הכספים ללקוחות, בין היתר באמצעות משכנתאות.
כאשר מחיר האג"ח יורד התשואה עליו עולה. כאשר התשואה עולה, עלויות הגיוס של הבנק מתייקרות ואת ההפרש הוא מגלגל אליכם באמצעות ריבית משכנתא גבוהה יותר.

* שוק המניות

כאשר משקיעים מוכרים מניות, הם בדרך כלל עוברים לאג"ח. כאשר הביקוש לאג"ח גבוה, התשואות יורדות.

* הריבית בארה"ב

קיים קשר חיובי חזק בין הריבית בארה"ב לריבית הממוצעת על משכנתאות בארץ, ושתיהן ינועו בטווח הארוך (תקופת המשכנתא שלכם) באותו הכיוון. נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר של בנק ישראל וחבר הוועדה המוניטרית של הבנק, הסביר ש-"אם לא מורידים את הריבית המקומית אחרי שהריבית ירדה בארה"ב או באירופה, הריבית המקומית תהיה גבוהה מהריבית העולמית, יהיו תנועות הון למשק ישראלי, יהיה ייסוף של השקל ונקבל ירידה בתוצר".

* מדד המחירים לצרכן ושער החליפין

כאשר אתם רואים שהמדד מתחיל לעלות, זה סימן שהריבית עשויה להתחיל לעלות.
כאשר הדולר מתחזק (כלומר, צריך יותר שקלים כדי לקנות כל דולר), בנק ישראל ירגיש נוח להעלות את הריבית.

תחזית ריבית משכנתא

מבחינה היסטורית, משקיעים השתמשו בשוקי ההון לחזות את ריביות המשכנתא. כאשר משקיעים מרגישים שהריבית הבסיסית (שער הריבית שגובה הבנק המרכזי מבנקים מסחריים) עומדת לרדת, ריביות המשכנתא נוטות לרדת. לכן, מעקב אחרי ההחלטות של בנק ישראל הוא דרך טובה לחזות את כיוון ריביות המשכנתא. באופן כללי, בנק ישראל נוטה לחתוך את הריביות בכל פעם שיש צורך להמריץ את הכלכלה. לדוגמה, הריביות כנראה יישארו נמוכות כדי להחיות את שוק הדיור החלש ולמנוע שחיקה במחירי הדירות. ריבית הבסיס יכולה לעלות כאשר יש חשש לאינפלציה.

מקורות מידע טובים שיעזרו לכם להבין את מגמת הריבית ולקבל תחזיות בתחום:
סקירה שבועית של הראל ביטוח ופיננסים
סקירות חודשיות של מגדל שוקי הון

איזה ריביות אנשים מקבלים היום?

הצעות שלווים אחרים קיבלו יכולות לתת לכם מושג כללי מה נחשבת הצעה טובה, איזה בנק הכי זול ואיזה מסלול כדאי לקחת. יחד עם זאת, תנאים שגולשים קיבלו, או הצעה של חבר קרוב או בן משפחה שלקח משכנתא, יכולים להיות שונים מאד מההצעה שלכם. כאמור, הריבית על המשכנתא שלכם נקבעת לאחר בחינת הנתונים האישיים שלכם בעת הגשת הבקשה לקבלת הלוואה.

משכנתא היא עולם שלם של מושגים מימוניים, מושגים כלכליים וגם מושגים משפטיים. קבוצת הפייסבוק משכנתא בישראל - פורום משכנתאות המקצועי ברשת, המונה נכון להיום כמעט 20,000 חברים, היא מקום בו תוכלו להיעזר בחוכמת ההמון. החברים שואלים לגבי הסכומים שיוכלו לקבל, התאמת תמהיל משכנתא, הון עצמי, ריביות, מדד המחירים לצרכן ותכנון ההלוואה, ומקבלים תשובות מיועצי משכנתאות או מחברים שעברו כבר את התהליך ומוכנים לשתף את הידע שלהם.