ריביות משכנתא

בנובמבר 2018 בנק ישראל החליט להעלות את הריבית במשק בפעם הראשונה מזה שבע שנים, מ- 0.1% ל- 0.25%.
הריבית עדיין נמוכה מאוד, והלווים לא מרגישים בשינוי משמעותי. בתמהיל של שליש בריבית פריים, שליש בריבית שמשתנה כל חמש שנים ושליש בריבית קבועה - עליית הריבית במשק תייקר את ההחזרים החודשיים בכמה עשרות שקלים בחודש בלבד.

התרשים הבא מתאר את המגמה בשנים האחרונות:

ריבית ממוצעת מסלול צמוד ולא צמוד

ניתן לראות בתרשים כי היום ההפרש בין ריביות של משכנתאות צמודות ולא צמודות הוא נמוך למדי, חצי אחוז לעומת 2% לפני ארבע או חמש שנים, בשל סביבת אינפלציה נמוכה מהצפוי ומתחזיות בנק ישראל. בעקבות כך המסלול של ריבית קבועה לא צמודה הופך כדאי יותר, כיוון שהוא מאפשר לרכוש ביטחון לאורך זמן בעלות נמוכה מאד.

טבלת ריביות ממוצעות מתפרסמת על ידי בנק ישראל בקישורים:
ריבית על משכנתאות לא צמודות
ריבית על משכנתאות צמודות

מה משפיע על הריבית שלכם במשכנתא?

הריבית משתנה מלקוח ללקוח בהתאם לשיקולי הבנק, הכוללים בין היתר את יכולת ההחזר שלכם, אחוז המימון וגם טיב הנכס. הבנק קובע לכם פרופיל לקוח המבוסס על הערכות כמותיות ואיכותיות, וככל שאתם נחשבים לקוחות "בטוחים" יותר כך יהיה לכם קל יותר לקבל ריבית נמוכה יותר. מנגד, אם אתם לקוחות "מסוכנים", כך גם הריבית שתקבלו על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

1. אחוז המימון

ככל שהיחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס יהיה יותר גבוה, כך הריבית שתשלמו עבור ההלוואה תהיה גבוהה יותר. קראו כיצד משפיע אחוז המימון על גובה הריבית.

2. יחס ההחזר מההכנסה

ככל שההוצאה על המשכנתא נמוכה יותר מרמת ההכנסה הפנויה שלכם, הסיכון שלא תוכלו לעמוד בתשלומים נמוך יותר והבנק יהיה מוכן יותר להתגמש בריבית. כלומר, אם ההכנסה נטו שלכם 10,000 ש"ח בחודש ואתם מתכוונים להחזיר משכנתא בסך 4,000 ש"ח בחודש, אז יחס ההחזר שלכם 40%. לעומת זאת, אם אתם מתכוונים לשלם רק 2,000 ש"ח אז יחס ההחזר שלכם יעמוד על 20% וזה הרבה יותר טוב בשביל הבנק.

הבנק משקלל את שני הפרמטרים כמתואר בטבלה הבאה:

ריבית לפי אחוז מימון יחס החזר

ניתן לראות, לדוגמה, כי משכנתא עם 40% מימון והחזר של 20% מההכנסה נחשבת לא מסוכנת והריבית עליה תהיה נמוכה, בעוד שמשכנתא בערך של 70% מהנכס והחזר של 30% מההכנסה מסווגת כהלוואה מסוכנת ויקרה יותר. אם אתם יכולים, השתדלו להוריד את אחוז המימון ל- 60% או 45%, זה יעזור לכם לקבל ריבית טובה יותר.

3. תקופת ההלוואה

כאשר לוקחים משכנתא לטווח שנים קצר, סביר שהריבית תהיה נמוכה יותר משום שעלות גיוס הכסף על ידי הבנק לזמן קצר זולה יותר מעלות גיוס הכסף לזמן ארוך.

4. הפרופיל הפיננסי שלכם

נתונים שמעידים על החוזק הפיננסי שלכם: מקום העבודה, גובה המשכורת והוותק במקום העבודה. ככל שהם טובים יותר, הבנק יסכים לתת לכם ריבית נמוכה יותר.
אם חזרו לכם צ'קים או הוראות קבע בשנה האחרונה או שאתם מוגבלים בבנק, הריבית שתקבלו על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

התנהגות הריבית לאורך התקופה

מאפייני הריבית נקבעים לפי מסלול ההלוואה שתבחרו לקחת. הבנקים מציעים את סוגי הריביות הבאים:

1. ריבית קבועה
לא צמודה למדד המחירים לצרכן: החזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה אשר מעניק ביטחון מקסימאלי ללווה כי אינו תלוי בשינויים בריבית או באינפלציה. נושא ריבית יקרה מאד.
צמודה למדד: הריבית נשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה והקרן צמודה למדד.

2. פריים
במסלול זה הריבית משתנה כל חודש לפי ריבית הפריים, בתוספת או בהפחתה של מרווח מסוים, קבוע ומוסכם מראש. הקרן אינה צמודה למדד.

3. ריבית משתנה
במסלול זה הריבית תשתנה אחת לתקופה (פעם בשנה, שלוש או חמש שנים) לפי עוגן מוסכם מראש, והקרן צמודה למדד.
בסוף שנת 2012 יצא מסלול נוסף: ריבית משתנה לא צמודה.

מה באמת משפיע על המשכנתא שלכם: הריבית או התמהיל?

הריבית היא בהחלט חשובה, אך מה שמשפיע יותר על ההחזרים שלכם הוא הרכב המסלולים השונים וחלוקתם (תמהיל המשכנתא).

דוגמה מספרית

שני אנשים מקבלים את ההצעה הבאה עבור משכנתא של 1,000,000 ש"ח.

תמהיל משכנתא ראשוני

המשכנתא מורכבת מארבעה מסלולים: ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית פריים וריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד. ההחזר ההתחלתי הוא 5,154 ש"ח, וההחזר הכולל יהיה 1,734,260 ש"ח.

שני האנשים רוצים להוזיל את המשכנתא.
הראשון מחליט להתמקד בריבית, ניגש לבנק ודורש הפחתה משמעותית. לאחר דין ודברים, הבנק מציע לו את הריביות הבאות:

תמהיל משכנתא עם ריביות נמוכות

הריביות בכל המסלולים, למעט הפריים, ירדו ב- 1%. ריבית הקל"צ ירדה מ- 5.2% ל- 4.2%, קבועה צמודה ירדה מ- 3.7% ל- 2.7%, ומשתנה צמודה ירדה מ- 3.5% ל- 2.5%.

ההחזר ההתחלתי נמוך בכמעט 400 ש"ח: 4,778 במקום 5,154.
החיסכון: כ- 120,000 ש"ח (1,734,260 פחות 1,610,991).

האיש השני מחליט להתמקד במסלולים עצמם ולא בריביות. הוא משנה את התמהיל המקורי והבנק מאשר לו את המסלולים הבאים:

תמהיל משכנתא עם מסלולים שונים

בתמהיל המקורי 45% מן הסכום היה מוצמד למדד, ואילו בתמהיל החדש אין מסלולים צמודים. בתמהיל החדש גדל משקלה של ריבית הקל"צ אשר מייצבת את ההחזר החודשי לאורך השנים, ותקופתה התקצרה. החשיפה לריבית משתנה צומצמה ל- 20 שנים בלבד ובנוסף היא נלקחה במסלול לא צמוד.

ההחזר ההתחלתי נשאר זהה.
החיסכון: כ- 220,000 ש"ח (1,734,260 פחות 1,515,227).

מסקנה

שינוי של המסלולים מוביל לחיסכון גדול יותר מאשר שינוי של ריבית המשכנתא. בעוד שריביות נמוכות יותר השיגו חיסכון של 120,000 ש"ח, בנייה נכונה של המסלולים השיגה חיסכון של 220,000 ש"ח, כלומר 100,000 ש"ח נוספים.