איך למצוא משכנתא זולה?

השגת משכנתא זולה היא מטרתו העיקרית של כל מי שקונה של בית. בית משלכם הוא הביטוי האולטימטיבי לעצמאות, אבל זו ההשקעה היקרה ביותר שלכם, ולכן חובה לחפש את המשכנתא הכי משתלמת.

השוואת משכנתאות בין הבנקים – מה חשוב לבדוק?

ריבית

ריבית היא אחד הגורמים החשובים המבדילים בין המשכנתאות השונות שמציעים הבנקים, וזו היא הדרך שלהם "לגזור קופון" מהמשכנתא שאתם לוקחים.

דוגמא: משכנתא בגובה 700,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים.

הבנק הראשון מציע לכם אותה בריבית של 4%. סך תשלומי הריבית שלכם באופציה זו יהיה 318,048 ש"ח.

בנק שני מציע לכם ריבית 3.5%. תשלומי הריבית במקרה זה יסתכמו ב- 274,334 ש"ח בלבד.

מתברר כי הפרש של חצי אחוז פירושו הפסד של יותר מ- 40,000 ש"ח במשכנתא זו.

תוכלו להתרשם מן הפערים בריביות בין הבנקים בהודעה הבאה שכתב גולש בפורום משכנתאות:

הבדלי ריביות בין הבנקים

משכנתא קצרה או ארוכה

האם לקחת משכנתא ל- 10 שנים או ל- 30 שנים?
ההתלבטות היא בין הרצון לקחת משכנתא קצרה ולסיימה מהר ככל הניתן, לבין הרצון לקבוע החזר חודשי נמוך שלא ישפיע בצורה ממשית על רמת חיינו. משכנתא לתקופה קצרה תעמיס עלינו החזר חודשי גבוה מדי ביחס להכנסה, בעוד שבמשכנתא ארוכה נשלם כל חודש פחות.

הטבלה הבאה מציגה את השפעת התקופה:

השפעת תקופת המשכנתא על ההחזר החודשי והכולל

*הריביות לתקופות הן הריביות הממוצעות שמפורסמות ע"י בנק ישראל, נכון לאוקטובר 2016.

המסקנה: ככל שמורידים את ההחזר החודשי, פורסים את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר ובכך מייקרים את גובה הריבית ואת סך ההחזר, והמשכנתא עשויה להיות לא חסכונית.

אם למשל קיבלתם הצעה לתקופה של 20 שנים ולאחר שבדקתם שנית את התקציב המשפחתי ראיתם שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי בכ- 800 ש"ח (מ- 4,257 ל- 5,146), מומלץ בהחלט לעשות זאת. באופן זה תקצרו את המשכנתא בחמש שנים ותחסכו כמעט 120,000 ש"ח.

תנודתיות ההחזר החודשי

ההחזר החודשי עשוי לעלות במסלולים עם ריבית משתנה או עם הצמדה למדד. הם מפחיתים את חשיפת הבנק להפסד כספי ומפתים אתכם הודות להחזר התחלתי נמוך, אך זו אשליה אופטית מכיוון שהתשלומים יעלו כאשר הריביות או המדד יעלו ויתכן שלא תוכלו לעמוד בהם בעתיד.

התרשים הבא מציג דוגמא להחזר חודשי שעולה עם הזמן בשל עלייה בריבית ובמדד.

החזר חודשי עולה

ההחזר ההתחלתי עומד על 4,300 ש"ח והוא מגיע ל- 7,800 ש"ח בסוף התקופה – כמעט פי 2.

בתרשים הבא תוכלו לראות החזר חודשי פחות תנודתי, שעולה מ- 4,500 ש"ח ל- 5,000 ש"ח ומעניק ביטחון יחסי. היציבות נוצרה בעזרת הוספה של מסלול ריבית קבועה לא צמודה וביטול של המסלולים הצמודים, פעולות שמשיגות חיסכון של יותר מ- 300,000 ש"ח לאורך תקופת המשכנתא.

החזר חודשי יציב

גייסו יותר הון עצמי

ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך הריביות שתקבלו יהיו נמוכות יותר וסך ההחזרים שתשלמו עבור ריביות יהיה נמוך יותר.

בדקו איך ההחזר החודשי משתנה עם הזמן

בנק יכול להציע החזר שמתחיל ב- 4,000 ₪ ולאורך השנים יגדל ל- 6,000 ש"ח.
ייתכן שכדאי לבנות תמהיל עם החזר של 4,200 ש"ח לחודש, שלאורך השנים יעלה רק עד 5,000 ש"ח. ההפרש יכול להיות מאות אלפי שקלים.

הימנעו מהצמדה למדד לתקופה ארוכה

במסלולים צמודי מדד קרן ההלוואה תופחת והתשלומים גבוהים יותר.

פירעון מוקדם

במידה שאתם צופים פירעון מוקדם (ירושה עתידית, פירעון קרן השתלמות וכו') עדיף לבחור במסלולים פריים או ריבית משתנה שבהם אין עמלת פירעון.

הטבות

חלק מהבנקים מפרסמים הטבות כאלה ואחרות לאוכלוסיות שונות או למעבירי חשבון משכורת. הטבות לדוגמא:
בנק מזרחי טפחות – תוכלו לקבל "הלוואת הצטרפות" בגובה 75 אלף ש"ח לתקופה של 15 שנה בריבית של פריים מינוס 1.2% (0.4% נכון לכתיבת שורות אלה).
בנק הפועלים – "זכאות פועלים" - הנחה בריבית במסלול קבוע צמוד מדד עד 18 שנה. גולשים דיווחו בפורומים על הצעות לקבועה צמודה 10 שנים בריבית 0.5%-0.4% (כאחוז אחד פחות מהריבית הממוצעת).
הבנק הבינלאומי – החזר של 3,000 ₪ בתשלום ראשון.
רוב הבנקים מציעים 50,000 ₪ בפריים ללא ריבית כלל, והנחות בדמי פתיחת תיק.

צריך לבקש תמהיל עם ההטבה ובלי ההטבה, לבצע חישוב במחשבון מקצועי ולבדוק אם כדאי לקחת את ההטבה, או שתשלומי הריבית יעלו כתוצאה מהטבה זו.

בצעו סקר שוק בין בנקים שונים

קבלו הצעות ממספר בנקים, כך תוכלו להשוות בין גובה הריביות ותנאי הפירעון שהם מציעים.

אינטרנט

נצלו את האינטרנט לטובתכם והשתמשו בו בכדי לקבל את ההחלטה החכמה והטובה ביותר שיש. סקר הדיור של פאני מיי, חברה מובילה בשוק המשכנתאות בארצות הברית, בדק את תחושות הצרכנים בנוגע לתהליך חיפוש משכנתא באינטרנט ומצא ש- 77% מהם מאמינים שבזכות הרשת קל יותר להשוות ריביות, אפשרויות ועמלות.


סקר פאני מיי