היסוס במחזור משכנתא

גודל טקסט

מחקר שנערך בארה"ב מצא כי יותר ממחצית מהלווים לא ממחזרים את המשכנתא, גם כאשר המיחזור מוצע ללא עלות ויכול להקטין את ההחזר החודשי באופן משמעותי. הסיבה, כך מעריכים החוקרים, קשורה לחשדות לגבי המניעים של הבנקים

מיחזור משכנתא הוא אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות של משפחות. מחקרים מראים שלווים לא ממחזרים באופן אופטימלי (Stanton 1995, Campbell 2006). הלווים הרבים שלא מחזרו בזמן שהיה כדאי להם, 'השאירו הרבה כסף על השולחן'. Keys העריך בהתבסס על נתונים ברמת ההלוואה הבודדת כי ההפסד החציוני הוא כ- 11,500 דולר.

באופן כללי, מיחזור של משכנתא היא בעיית אופטימיזציה. ראשית, הפעולה מצריכה לא רק בחירה בריבית שבה כדאי למחזר, אלא גם נקיטת פעולות הכרחיות לחיפוש אחר הצעות וקבלתן, כגון פנייה ליועץ או בנק, ומילוי ניירת. Agarwal, Driscoll ו-Laibson טוענים שגם אם הלווים מבחינים שהריבית הגיעה לרמה נמוכה שבה הם תכננו למחזר, הם לא ממחזרים מייד כי הם עסוקים מדי. בנוסף, רוב הצעות המיחזור מצריכות תשלומים כגון עמלת פירעון מוקדם והערכת שמאי – שהחיסכון העתידי אמור לפצות עליהן. באופן אמפירי, לא קל למצוא כמה כסף (אם בכלל) לווים מפסידים בגלל אי-מיחזור כי ההצעות שהם מקבלים אינן גלויות.

במחקר, Money Left on the Kitchen Table, החוקרים השתמשו בנתונים ממאגר המידע של Home Affordable Refinance Program - HARP, שאפשרו להם להתגבר על קשיים אלו. ראשית, היה להם מידע מפורט לגבי הצעות שנשלחו ל- 800,000 לווים ומה הייתה תגובת הלווים. שנית, בכל ההצעות לא היו עלויות – קנסות הפירעון והוצאות השמאות בוטלו, הן סיפקו חיסכון משמעותי והציפייה הייתה שרבים ימחזרו.

התוצאות הראו כי 60% לא מחזרו. זה מפתיע, בהתחשב בעובדה שההצעות אטרקטיביות ובלי עלויות: בממוצע, הריבית ירדה ב- 1.8%. הפחתה כזו מובילה לחיסכון חודשי של 204 דולר בממוצע. אם הלא ממחזרים היו מקבלים את הצעת הבנק, הם היו חוסכים כמה אלפי דולרים לאורך תקופת המשכנתא. אין פירוש הדבר שהלווים מתעלמים מההצעות, כי לווה מגיב לאטרקטיביות של ההצעה באופן צפוי: ככל שהיא יותר אטרקטיבית (הפחתה גדולה יותר של הריבית) כך גדלה הסבירות שימחזר. אולם, המחזורים גדלו רק עד לנקודה מסוימת, שאחריה הסבירות למיחזור ירדה. כיוון שהלווים הגיבו להפחתות הריבית, ניכר שהם צפו בהצעות.

התרשים הבא מציג את הפחתות הריבית (ציר אופקי) ואת שיעורי המיחזור (ציר אנכי). הגרף מראה שלווים הגיבו להפחתות הריבית: ככל שהריבית ירדה יותר, עלתה הסבירות למיחזור. אולם, זה נכון רק עד לנקודה מסוימת, שבה המחזורים החלו לרדת חזרה לרמות בהן הריבית ירדה פחות.

לאחר מכן החוקרים בדקו את הסיבות הפוטנציאליות להימנעות ממיחזור באמצעות סקר המבוסס על תת-קבוצה של לווים. תשובות הנבדקים הצביעו על כך שהלווים חושדים במניעים של הבנקים. ההצעות נראו טובות מדי ("too good to be true") לרבים מהם. משקי הבית ציפו לעלויות נסתרות או לתהליך מסורבל שלא מאפשר חיסכון, ותמריצים שונים שהבנק הציע כדי למחזר, כמו gift cards, הגבירו את החשד עוד יותר.

לדברי החוקרים, אין זה מפתיע שלווים חושדים בבנקים אחרי המשבר הפיננסי. Sapienza, Zingales ו- Guiso הראו שהאמון בסקטור הפיננסי צנח בחדות ב- 2008. חשיבותו של החשד, כפי שעלתה במחקר, מתיישבת עם התיאוריה הפסיכולוגית לפיה כאשר האמון אבד, קשה לרכוש אותו מחדש (Slovic, 1993).

מחקרים נוספים

Inattention and Inertia in Household Finance: Evidence from the Danish Mortgage Market

Out of Sight, Out of Mind: Financial Illiteracy and Sluggish Mortgage Refinancing