קניית דירה מקבלן

בדרך כלל עם קבלת ההחלטה על רכישת הדירה, נדרש הרוכש הפוטנציאלי לחתום על "טופס הצטרפות" ולשלם מקדמה.
מומלץ מאוד כי כבר בשלב זה יצטייד רוכש הדירה בעורך דין מטעמו שיבדוק את נוסחו של "טופס ההצטרפות".
מכל מקום, חשוב מאוד להקפיד כי במידה והמשא ומתן שינהל הרוכש עם החברה (הקבלן או היזם) לא יצלח או במידה והרוכש יגלה "מוקשים" רציניים (משפטיים, תכנוניים וכיו"ב) הוא יוכל לקבל בחזרה את הכספים ששילם כמקדמה ללא כל תנאי או הסתייגות.
כן חשוב לוודא כי פרק הזמן שיינתן לרוכש לבצע את כל הבדיקות מטעמו ולנהל משא ומתן על נוסח ההסכם יהיה הגיוני ומספק (לפחות 14-21 יום).

בדרך כלל בסמוך לאחר החתימה על טופס ההצטרפות מקבל הרוכש חוברת עבה הכוללת עשרות עמודי הסכמים ונספחים עליהם הוא נדרש לחתום.
המסמכים מנוסחים בשפה משפטית קשה.
גם עורך דין שאינו בקיא במקרקעין יתקשה להבין במה מדובר.
לרוכש דירה, שאינו עוסק בעסקאות נדל"ן דרך קבע, בדיקת המסמכים האלה היא משימה בלתי אפשרית אשר יש בצידה סיכונים גדולים.
אמנם הרוכש נדרש לשלם לעורך הדין של היזם שכר טרחה בשיעור של 1.5% מסכום התמורה בתוספת מע"מ או אף למעלה מכך.
אולם, עורך הדין של היזם אינו מייצג את רוכש הדירה (למעט בעניין הטיפול ברישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין) אלא את היזם בלבד.
לכן, על רוכש הדירה להצטייד בעורך דין אשר יבצע עבורו בדיקות משפטיות, יבדוק עבורו את כל המסמכים ואף יעיר הערות כך שהנוסח שעליו יחתום רוכש הדירה יהיה מאוזן וישקף גם את האינטרסים של הרוכש.

להלן מספר נושאים אשר חשוב להתייחס אליהם:

היתר בנייה לפרויקט

לעיתים קרובות מתחיל הקבלן / היזם בשיווק הדירות עוד בטרם הוציא היתר בנייה לפרויקט.
בד"כ בשלב זה גם אין בנק שמלווה את הפרויקט ומעמיד לרוכשים ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר (המכונות ערבויות חוק מכר) להבטחת הכספים שהם משלמים.
חשוב להקפיד כי בהסכם יהיה פרק זמן ברור, קבוע והגיוני להוצאת היתר בנייה לפרויקט. עוד חשוב להקפיד כי לרוכש תהיה "נקודת יציאה" הגיונית היה ולא יוצא היתר הבנייה בפרק הזמן שנקבע (ייתכן שהרוכש יעדיף שלא להמשיך ולהמתין אלא לרכוש דירה אחרת).
יש להגביל את התשלום עד להוצאת היתר בנייה לסכום שלא יעלה על 15%-25% מסכום התמורה ולדאוג להפקדת כל הכספים האלה בידיו הנאמנות של עורך הדין.
כן חשוב להקפיד כי במקרה שהרוכש יבחר לבטל את ההסכם מהטעם שלא הוצא היתר בנייה – הוא יקבל חזרה את כל הכספים (כולל הוצאות שכר טרחת עוה"ד של היזם) ששילם בצירוף הפרשי הצמדה או לכל הפחות בצירוף הריבית שצברו.

שינוי בתכנון הבניין / הפרויקט

בדרך כלל היזם משאיר לעצמו אפשרות רחבה מאוד לעשות שינוי בתוכניות הן ביחס לבניין עצמו והן ביחס למבנים נוספים במגרש או בסמוך אליו.
לכל הפחות יש מקום להגביל את האפשרות הזו של היזם גם ביחס למספר יחידות הדיור, מספר הקומות, גודל הלובי והשטחים המשותפים בבניין עצמו, וגם ביחס לאפשרות להקמת מבנים נוספים בסמוך לבניין אשר עלולים לחסום את האור, האוויר או הנוף של הדירה.

קבלת בטוחות לפי החוק

בעקבות פרשת "חפציבה" נעשה שינוי בחקיקה וכעת מחויבים היזמים להמציא לרוכשים "פנקס שוברים" אשר רק באמצעותו על הרוכשים לשלם עבור תמורת הדירה.
ככל שהרוכשים יבצעו את התשלום באמצעות "פנקס השוברים" הם יקבלו מהבנק ערבות חוק מכר בגינו.
חשוב להקפיד כי היזם ימציא לרוכשים ערבות חוק מכר בגין כל תשלום, כולל התשלומים הראשונים בסך של 7% מסכום התמורה.
ככל שהיזם אינו מלווה על ידי בנק ולא מעמיד לרוכשי הדירות ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לפי חוק המכר – יש להיזהר שבעתיים ולבחון את העסקה ב"זכוכית מגדלת" שכן העסקה מורכבת ומסוכנת יותר מנקודת המבט של הרוכשים.

הצמדה למדד תשומות הבנייה

בדרך כלל צמוד מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. זהו מדד תנודתי מאוד. אין כיום אפשרות להפקיד כספים באפיק בנקאי הצמוד למדד תשומות הבנייה וגם אין אפשרות לרכוש "הגנה" מפני תנודות במדד זה.
על הרוכש להקפיד כי לכל הפחות אם טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, יוצמד מחיר התמורה למדד תשומות הבנייה רק החל ממועד הוצאת היתר הבנייה ולא קודם לכן.

איחור במסירה

בדרך כלל נוהגים היזמים לכלול בהסכם ניסוחים רחבים המאפשרים להם לאחר במסירת החזקה בדירה מבלי לשלם לרוכש פיצוי.
החקיקה והפסיקה צמצמו את האפשרות של היזם לאחר במסירה מבלי לשלם פיצוי לרוכש.
בכל זאת, יש לוודא שהניסוח ההסכמי של "כוח עליון" שבמסגרתו רשאי היזם לאחר במסירת הדירה ללא הגבלת זמן וללא תשלום פיצוי – מצומצם אך ורק לאירועים שהם בבחינת כוח עליון "אמיתי".
כן יש לוודא כי ככל שנקבע בהסכם גובה הפיצוי שישולם במקרה של איחור במסירה – הסכום הינו סביר ועומד בדרישות החוק.

תשלומים נוספים

לעיתים מבקש היזם להשית על הרוכשים תשלומים נוספים מעבר לסכום התמורה המוסכם. בין היתר, מדובר על תשלום בגין עבודות פיתוח "נוספות", מסים והיטלים "נוספים", תשלומים "נוספים" למינהל מקרקעי ישראל, עלויות נוספות בגין "רישומים" וכיו"ב.
יש לקרוא את ההסכם בעיון ולבדוק מה סביר ומקובל ומה לא. בכל מקרה יש צורך להגביל את היקף התשלומים ה"נוספים" ולצמצם אותם רק לתשלומים שאכן מוצדק שהרוכש ישלם.

התקנת אנטנה סלולרית

לעיתים התקנת אנטנה סלולרית על הגג או אפילו בתוך דירה מניבה שכר דירה גבוה יותר מהשכרתה לצורכי מגורים.
ישנן אנטנות רבות שקיומן כלל אינו מצריך היתר בנייה.
ככל שהמודעות לעניין גוברת, קונים פוטנציאליים של דירה מבצעים בדיקה האם יש בדירה קרינה בעוצמה אשר עלולה להזיק.
לכן, גם לצורך איכות החיים של רוכש הדירה עצמו וגם לצורך שמירה על ערכה של הדירה אם וכאשר ירצה הרוכש למכור אותה בעתיד – חשוב לכלול בהסכם התחייבות שהיזם לא יעשה שימוש בדירות אשר בבעלותו / בחזקתו לצורך התקנת ציוד שידור וקליטה סלולאריים וכן יאסור על יתר הרוכשים לעשות שימוש כזה, במסגרת מסמכי הבית המשותף, כשאלה יירשמו בעתיד.

שינויים בדירה

לעיתים קרובות מעוניינים הרוכשים בשינויים או "שדרוגים" בדירה עצמה מעבר למפרט הטכני הבסיסי שמוצע על ידי הקבלן. שינויים נפוצים הם הוספת או הזזת נקודת חשמל, נקודות מים, שינוי במיקום של הקירות הפנימיים ושדרוג המטבח.
גם אם הרוכש סבור כי לא יהיה מעוניין בשינויים כדאי לקבוע בהסכם מראש עבור אילו שינויים יידרש לשלם ואילו שינויים יבוצעו בחינם (כן – ישנם שינויים שמקובל לבצע בחינם), מה סכום הזיכוי שיקבל אם יוותר על המטבח הסטנדרטי של הקבלן, כמה יידרש לשלם עבור נקודת חשמל נוספת ועוד.

השלמת עבודות הפיתוח

לעיתים קרובות מאפשר ההסכם ליזם למסור את הדירות מבלי שהשלים את עבודות הפיתוח.
יש לקבוע זמן סביר להשלמת עבודות הפיתוח ולדרוש כי בעת מסירת הדירה יושלמו העבודות המאפשרות גישה ושימוש סבירים ורגילים בדירה.

תיקון פגמים וליקויים לאחר המסירה

לעיתים קרובות מאפשר ההסכם ליזם גמישות רבה בעיתוי ביצוע הליקויים ואף מצמצם את אפשרות הרוכש לתבוע כסף עבור הליקויים אלא תיקון בלבד.
אמנם חוק המכר דירות והפסיקה הרבה הקיימת בנושא קובעים הסדרים בעניין זה אולם בכל זאת, יש לקרוא סעיפים אלה בעיון, לעשות אבחנה בין תיקון ליקויים "דחופים" שאינם מאפשרים שימוש רגיל וסביר בדירה לבין כאלה שאינם "דחופים", בין ליקויים או פגמים שאינם מאפשרים קבלת הדירה לבין כאלה שניתן לתקנם לאחר המסירה.
עוד יש לדרוש כי התיקונים יבוצעו ברציפות ובאופן שיגרום לרוכש מטרד קטן ככל הניתן.

הנושאים האלה הם הנושאים הכלליים והראשוניים אשר יש להתייחס אליהם ברכישה של דירה "יד ראשונה" מקבלן והם בגדר טעימה "על קצה המזלג" בלבד.
בהתאם לסוג העסקה, מצב הפרויקט, מקור הזכויות של היזם, המורכבות המשפטית ו/או התכנונית של העסקה נדרשת התייחסות לנושאים נוספים.
על מנת להשלים את העסקה בהצלחה מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il.

* אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.