פרויקט תמ"א 38 (1) - חיזוק

גודל טקסט

מאת: עורכת הדין ניצבת בירן
יוני 2017

בתקופה גועשת זו בעולם הנדל"ן, רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק), מהווה שיקול חשוב וכלכלי בעייני רבים במיוחד לאור העובדה כי ניתן ליהנות מרכישת דירה חדשה בבניין מחודש במחיר נמוך יותר לעומת דירה בבניין חדש.

קודם קבלת החלטה בדבר רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק), עלינו לבחון מספר נושאים חשובים, חלקם מובאים להלן על קצה המזלג:

1. תנאי ההתקשרות בין הקבלן/יזם לבין בעלי הדירות הקיימות

א. בחינת היחסים בין יזם לבעלי הדירות הקיימות בבניין, מתחילה ראשית מהסכם מחייב בין הצדדים, פרויקט בו יזם מציע מכירת דירות טרם חתימה על הסכם מחייב בין כלל הדיירים, הינו פרויקט אשר מומלץ להתרחק ממנו.
ב. זהות הקבלן/היזם - יש לבדוק שנות ניסיון, פרויקטים זהים שהושלמו, רישום בפנקס הקבלנים וכד'.
ג. יש לבקש את כל ההסכמים אשר נחתמו בין היזם לדיירים הקיימים בבניין, באופן זה ניתן לבחון אודות כל התחייבות היזם כלפי הדיירים, אשר יש בהן להשפיע על הזכויות שמקבל היזם בפרויקט ואותן מוכר, כגון – כמה דירות חדשות יכול לבנות בפרויקט? איך יראה פנים הבניין? ישנם מצבים בהם הקבלן לא משפץ את חדר המדרגות ואנו מקבלים דירה חדשה אולם בבניין ישן ולא מתוחזק. האם תהיה גינה בבניין ולמי היא שייכת? האם לדירת הגן? או לכלל הדיירים? בחינת התחייבות היזם לתשלום כל המיסים החלים בפרויקט, תנאים מתלים וזמנים.
ד. יש לבקש מהיזם/ קבלן אישור כי עומד בכל התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות הקיימות, לרבות קבלת העתק מהערבויות שנמסרו לדיירים, על מנת למנוע יריבות מול בעלי הדירות הקיימים וכן לשם מניעת התחייבות נוגדות.
ה. יש לבדוק באם נקבעו הוראות בנוגע לרישום תקנון הבית המשותף אשר יש בהם להשפיע על זכויות בעלי הדירות החדשות.

2. מימון בנקאי לרכישת הדירה

א. ראוי לקחת בחשבון כי ישנם בנקים אשר ממאנים להעניק משכנתא לרכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א חיזוק ומבקשים מסמכים רבים טרם מתן אישור עקרוני, לרבות - נסח טאבו, הסכם בין היזם לדיירים הקיימים, שלבי הפרויקט, שם הקבלן ומספר ח.פ., ניסיון הקבלן, וכמובן מה הן הבטחות שהיזם נותן וכד'.
ב. ככל ומתאפשר לחתום הסכם לרכישת הדירה עם תנאי מתלה לעניין קבלת אישור למשכנתא, כך ניתן להבטיח את רכישת הדירה בלי הסיכון של אי קבלת מימון בנקאי.
ג. לרוב כאשר מדובר בפרויקט עם לווי של בנק מלווה, כך גדל הסיכוי לקבל משכנתא לרכישת הדירה החדשה. המשמעות היא כי הבנק שמלווה את הפרויקט ערך את כל הבדיקות הנדרשות ומצא אותו מתאים ללווי, אחרת הבנק לא היה מעניק מימון ליזם.

3. תוכניות והיתר בניה

א. יש לבחון את תוכניות הדירה הנרכשת וכן את תוכניות כלל הבניין, יש לשים לב, להשפעות הרחבת הבניין אל מול הדירה החדשה במיוחד אם מדובר ברכישת דירת גן.
ב. חובה לבדוק הימצאות היתר בניה סופי ובדיקת התאמה בין התוכניות שהוצגו לבין התוכניות המאושרות במסגרת היתר הבניה, וכן בין התוכניות עליהן חתמו הדיירים לבין התוכניות המאושרות במסגרת היתר הבניה, זאת על מנת לצפות מחלוקות, ככל שיהיו, בין היזם לדיירים, אודות סטיות בתכנון.

4. בטחונות

א. קיימות מספר אפשרויות להבטחת כספי הקונה בהתאם לתיקון לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974. הבטוחות הנפוצות ביותר הן: ערבות בנקאית / ביטוח/ הערת אזהרה.
ב. חשוב לציין כי עד סכום של 7% משווי הדירה, אין חובה בחוק לקבלת בטוחה לכספי הקונה לכן מומלץ מאוד לקבוע כי הכספים יהיו בחשבון נאמנות אצל עו"ד וזאת עד לקבלת היתר בניה.
ג. מעבר לתשלום זה, כל יתר תשלומי הרוכש מחויבים בקבלת בטוחה, כאשר מדובר בפרויקט עם לווי בנקאי, כל התשלומים מבוצעים לחשבון הלווי באמצעות פנקס שוברים לחשבון סגור, ובגין כל תשלום אשר מבוצע בפועל ע"י הרוכש, מקבלים ערבות בנקאית. הבנק מקצה חשבון מיוחד אשר ניתן להשתמש בו רק לטובת הפרויקט. דבר המקנה ביטחון הן לבנק, לדיירים ולרוכשי הדירות החדשות.
במסגרת הלווי הבנקאי, הבנק מפעיל שמאי מטעמו אשר אחראי על בדיקת כדאיות הפרויקט, בדיקת קצב התקדמות עבודות הבניה, מפקח על מכירות הדירות החדשות והכספים המתקבלים מהן ובמידה וקיימת חריגה ו/או עיכוב, השמאי מתריע בפני הבנק והדיירים.
ד. בפרויקט בו אין לווי בנקאי, הבטוחות הינן הערת אזהרה או פוליסת ביטוח, אולם הנפוצה ביותר הינה הערת אזהרה אשר נרשמת על יחידה רישומית, באופן של יצירת תת חלקה חדשה בנסח הטאבו, וביחידה זו נרשמות הערות האזהרה הן בגין זכויות היזם והן בגין זכויות כל רוכשי הדירות החדשות ושעבודים הניתנים לבנקים המממנים. במקרה של רישום הערת אזהרה, על הרוכש לשלם לפי קצב התקדמות הבניה בפועל (סיום שלב יסודות, שלד, טיח חוץ ופנים וכד').
ה. ראוי לציין כי בטוחה של הערת אזהרה אינה בטוחה לקבלת כספי התמורה שנמסרה ליזם, כיוון שהכסף לא מועבר לחשבון נפרד. הערת אזהרה אכן מבטיחה רישום כלשהו בגין זכויות הרוכש אך חשוב מאוד לקבוע קצב תשלומים איטי, בהתאם להתקדמות הבניה וכמפורט בחוק המכר בלבד! תוך בדיקה ראשונית וחשובה באם קיימת הגבלה בקצב מכירת הדירות החדשות ו/או רישום הערות האזהרה לטובת הקונים החדשים, אשר נקבע בהסכם שבין היזם לבין בעלי הדירות הקיימות. במידה וקיימת הגבלה כאמור, יש לקבוע בהסכם הרכישה כי כספי התמורה יופקדו לחשבון נאמנות עד למועד סיום תקופת ההגבלה הקבועה בהסכם התמ"א בין היזם לדיירים בבניין.
ו. רישום הערת אזהרה בגין הדירה הנרכשת ראוי שיהיה מפורט מאוד באופן שיבטיח את זכויות הדירה הספציפית שנרכשה.

5. תשלומים ומועדים

א. חשוב מאוד לקבוע מועדים בהסכם רכישת הדירה החדשה, מועדים לעניין הגדרת תחילת עבודות הבניה ומועד מסירה ברור שכל חריגה ממנו תזכה בפיצוי.
ב. רוב מועדי התשלומים נקבעים בהתאם להתקדמות קצב הבניה בפועל. ראוי לציין, כי כל תשלומי התמורה צמודים למדד תשומות הבניה, דבר אשר עלול לייקר כל תשלום ותשלום. לרוב רוכשים מעדיפים להקדים תשלומים על מנת לחסוך הצמדה זו, אולם יש לקחת בחשבון כי ככל ומקדימים תשלומים טרם התקדמות הבניה, מהווה הדבר סיכון כספי גבוה יותר מאשר במצב בו הכסף נמצא בכיסו של הרוכש והוא משלם בהתאם להתקדמות ופעילותו של הקבלן. עובדה זו חשובה מאוד במיוחד בפרויקט ללא לווי בנקאי.
ג. חשוב לקבוע מסגרת זמנים ברורה המהווה תנאי מתלה להתקיימות ההסכם, לדוגמא – אי קבלת היתר בניה בזמן, תאפשר אחרי תקופה מוגדרת לבטל את ההסכם ללא כל תשלום נוסף.
ד. בעת רכישת הדירה החדשה, דורש היזם תשלום בגין רישום הבעלות בזכויות הדירה בלשכת רישום המקרקעין, אשר הינו בטיפול עורך דינו, שאמון על ביצוע תיקון רישום הבית המשותף הן ביחס לדירות הקיימות והן ביחס לדירות החדשות, חשוב להגביל את מועד השלמת הרישום ואף לוודא כי קיימת ערבות לעניין תיקון צו הבית המשותף בהסכם שבין היזם לדיירים הקיימים.

לסיכום, אין ספק כי רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק) הינה אלטרנטיבה אשר יכולה להביא לכדי הוזלה במחיר דירה חדשה, אולם כמובן יש לבחון את הפרויקט טרם הרכישה על מנת לבצע עסקה משתלמת הן כלכלית והן משפטית.

המידע המוצג בדף זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה יעוץ ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
בכל עסקת מקרקעין מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום על מנת להבטיח את זכויותיכם!

לקבלת ייעוץ משפטי ניתן לפנות לעו"ד ניצבת בירן.
כתובת: רח' יבנה 15, תל אביב
טלפון: 03-6550505, פקס': 03-6550506
דוא"ל: Nitzvat@nbiran-law.co.il
קישור לדף הפייסבוק של משרדנו.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.