תמהיל משכנתא

מה זה תמהיל משכנתא?

כאשר אתם לוקחים משכנתא, עומדות בפניכם שתי אפשרויות.

הראשונה היא לקבוע מסלול אחד ויחיד לכל סכום המשכנתא.

השנייה מיישמת את העיקרון של "לא לשים את כל הביצים בסל אחד" ומפצלת את ההלוואה למספר מסלולים (תתי הלוואות) כדי לפזר סיכונים לאור אי הוודאות בעתיד.
השילוב בין המסלולים הללו נקרא תמהיל, והוא מאפשר התמודדות אופטימאלית עם תרחישים פיננסיים שונים - הן ברמה האישית והן ברמת המשק. אם מסלול אחד מניב הפסדים, המסלולים האחרים יאזנו אותו ואנו נהנים מהיתרונות של כל אחד ואחד מהמסלולים.

ההבדל בין שתי האפשרויות האלה יכול להיות משמעותי מבחינת התשלום החודשי וסך הכספים שתשלמו לבנק.

דוגמא למשכנתא של 900,000 ¤ במסלול אחד:



דוגמא למשכנתא של 900,000 ¤, הפעם בתמהיל של שלושה מסלולים:



מטרות התמהיל

חשוב לוודא שהתמהיל משיג את ארבע המטרות הבאות:
* זול: סך כל התשלומים יהיה קטן ככל האפשר
* יציב: ההחזר החודשי לא חשוף לשינויים קיצוניים בריבית ובקרן
* גמיש: אפשרויות לפירעון או סילוק ללא קנסות גבוהים
* תשלום חודשי אשר מותאם ליכולתכם

הבנקים יציגו לכם בדרך כלל החזר חודשי התחלתי בלבד, דבר אשר מקשה לתכנן את המשכנתא לטווח ארוך. בדקו מה יקרה בעתיד למשכנתא, נתחו (באמצעות סימולציות עד כמה שניתן לחזות) את היכולת שלכם לעמוד בשינויים בריבית או במדד. מחשבון המשכנתא של האתר יעזור לכם, והוא מציג, בנוסף להחזר ההתחלתי, גם את ההחזר הממוצע וההחזר המקסימלי כאשר הריבית או המדד יעלו.

שיקולים

תמהיל, על כל מסלוליו ותקופותיו, צריך להיות מתאים לצרכים ולאופי שלכם וכן לציפיות לגבי ההכנסות וההוצאות העתידיות שלכם. כדי לבנות אותו נכון, עברו על השאלות הבאות:

א. מה מצבכם המשפחתי, גילכם, כמה ילדים ובני כמה הם? אם אין ילדים, כמה ילדים אתם מתכננים להביא?

ב. מה המשכורת שלכם? האם היא יציבה, או צפויה להשתנות בקרוב?

ג. מה ההחזר החודשי ההתחלתי? האם אתם יכולים להגדיל אותו כדי לקצר את תקופת ההלוואה וכך לשלם פחות ריביות?

ד. האם יכולים לעמוד בשינויים בהחזר החודשי? תמהילים מסוימים יכולים להתחיל בסכום די נמוך ומפתה אבל בהמשך ההחזר החודשי יהיה גבוה מאד.

ה. מהי רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת?
מי שרוצה ללכת על בטוח יכול לקחת משכנתא של שליש פריים ושני שליש קל"צ. יש כאלה שעושים זאת, ויש מקרים שזה יכול להתאים. לרוב הלוואה כזאת תהיה יקרה, ולכן נרצה להוסיף רכיב שמשתלם לבנקים, כדי להוריד ריביות בשאר המסלולים, בייחוד אם אנחנו יודעים שנוכל להחזיר חלק מהמסלול הזה לפני הזמן.

ו. האם יש כוונה למכור את הדירה בשנים הקרובות או לשדרג?

ז. מה הסיכוי שתבצעו פירעון מוקדם בשנים הקרובות בעקבות הכנסות חד פעמיות, לדוגמא קרן השתלמות, ירושה, קופת גמל?

ח. מתי צפוי שינוי משמעותי בחייכם, שבו תשקלו מחזור משכנתא כדי להתאים את ההחזר החודשי למצב החדש?

התמהיל צריך לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:

1. האינטרסים שלכם.

2. מצב השוק כיום - תחזיות לגבי גובה הריביות, האינפלציה החזויה לשנים הבאות, מסלולים אשר זולים היום.

3. עמידה במגבלות בנק ישראל בנושא שילוב מסלולים:

* סך המסלולים בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) חייב להיות לפחות שליש.
* סך המסלולים בפריים וריבית משתנה כל 5 שנים - לא יעלה על שני שלישים.

דוגמה: אם לקחתם שליש מהסכום בריבית פריים, תוכלו לקחת עוד שליש בריבית משתנה כל 5 שנים, ולא יותר.

השתדלו לבוא לבנק עם תמהיל די מדויק בו אתם מעוניינים. אם תבואו לבנקאי בלי תמהיל מוכן מראש, הוא עשוי לראות בכם "טרף קל" חסר ניסיון וייתן לכם תמהיל סטנדרטי גרוע, עם תנאים לא ממש אטרקטיביים, שכנראה רחוק מאוד מההלוואה האופטימלית עבורכם. ככה אתם מתחילים את התהליך מנקודת פתיחה גרועה. כמובן שאפשר לשפר ולתקן אותה, אבל עדיף למנוע זאת מראש. תבואו מוכנים, הכירו את המסלולים השונים ותשדרו שאתם יודעים בדיוק מה אתם רוצים, ורוב הסיכויים שמראש תקבלו הצעה ראשונית טובה יותר.

המשיכו אל הפרק הבא במדריך: טעויות רגשיות בלקיחת משכנתא