דוגמאות לתמהילים

גודל טקסט

דוגמאות להצעות של הבנקים

מספר דוגמאות מהשטח לריביות ומסלולים שבנקים מציעים. כאן תקבלו דגשים לניתוח ההצעה שקיבלתם ואפשרויות לשנות את המשכנתא כדי להשיג חיסכון מקסימלי.

מאת: יועץ המשכנתאות גיא מזור

זוג שרכש דירה בפרוייקט מחיר למשתכן.


הלקוחות נטלו משכנתא בגובה 1,200,000 על נכס שרכשו ב-1,450,000. שווי ריאלי של הנכס: 1,700,000.

הבנקאית הציעה להם את ההרכב הבא:

400 אלף בפריים -0.5 ל-25 שנה,

400 אלף בריבית קבועה לא צמודה ל-25 שנים ב-4.9% שנה

ו-400 אלף בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה ב-3.45% ל-30 שנה.

פרופיל הלקוחות: זוג+1, גרים כיום בשכירות. משלמים 5,200. הבעל עובד באלביט כבר מספר שנים, הכנסתו עומדת על 12,000 נטו. אישתו עובדת בגוף ממשלתי עם ותק של 6 שנים ומשתכרת בכ- 8,000 שקלים. אין להם הלוואות והם חוסכים כל חודש 4-5 אלף שקל! לשניהם קרנות השתלמות בנוסף.

המטרה: הלקוחות ביקשו לבנות להם משכנתא בהחזר חודשי התחלתי שיעמוד על 6,000 שקלים +- בכדי לא לפגוע באורח החיים שלהם, ובכדי שיתאפשר להם לחסוך כספים כפי שעשו עד היום בכדי לבצע פרעונות מוקדמים בהמשך הדרך או לחלופין לרכוש דירה נוספת להשקעה בהמשך הדרך.

במקרה הזה בניתי את המשכנתא בצורה הבאה:

400 אלף בפריים-0.3 ל-30 שנה

503 אלף בקבועה לא צמודה ל-20 שנה 4.15%

86 אלף בהלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון ל-25 שנה 3%

211 אלף במשתנה כל 5 לא צמודה ל-25 שנה 3.8%

השיקולים בבניית התמהיל: גידור סיכונים, שיפור ריביות במיוחד ברכיב הקל''צ, הצבת מסלולים עם אופציות לפירעון מוקדם אך עדיין ללא חשיפות גבוהות לשינויים דרסטיים בהחזר החודשי לאורך השנים.

ניצלתי את ה-33% ברכיב הפריים ומתחתי לתקופה מקסימלית (במסלול זה הריבית לא נקבעת על פי אורך השנים, ניתן לפרוע את הרכיב בכל נקודת זמן ללא קנסות והחוב לא צמוד למדד) בכדי לקצר ככל שניתן את רכיב הריבית הקבועה בכדי להשיג ריבית שתהיה מיטבית. לקחתי את הסכום המשמעותי ביותר במשכנתא בריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה בכדי לקבל ריבית מיטבית ועל ידי כך גם ההחזר על כל שקל יצא אטרקטיבי. שילבתי את הלוואת הזכאות שניתנת בריבית נוחה וניתנת לפירעון בכל נקודת זמן אך לא מתחתי ל-30 שנה בכדי שקצב אכילת הקרן יהיה קצת יותר מהיר. כמו כן שילבתי גם מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה שמצד אחד מקנה לי ריבית פיקס לחמש השנים הבאות ומצד שני אופציה לפירעון מוקדם בסכום שהוא יותר מריאלי לפירעון במקרה של הלקוחות הנ"ל.

המשכנתא בנויה בצורה כזאת שמרבית הסכום נלקח בריבית קבועה לא צמודה ולתקופה קצרה יותר מהשאר, רוב המשכנתא ללא הצמדה למדד, הסכום שהוצב בריבית המשתנה נמוך לעומת הצעת הבנק וכך לפנינו משכנתא יציבה וזולה יותר במצטבר.

בהרכב שהבנקאי הציע לא הייתה כל מחשבה או התאמה של המסלולים ללקוחות. שליש מהמשכנתא הוצעה להם בריבית מאוד גבוהה של 4.9% ושליש נוסף בריבית משתנה וצמודה למדד הוצע להם ל-30 שנה! במסלול זה הרווחיות הצפויה לבנק היא הגבוהה ביותר לאורך השנים הן בגלל הסכום הגדול יחסית שבו הריבית משתנה כל 5 שנים וכן עקב הצמדת הסכום למדד המחירים לצרכן שישפיע הן על יתרת החוב לבנק והן על ההחזר החודשי.

בכל הנוגע לריביות- הבנקאי העדיף "לפתות" את הלקוחות בריבית טובה בפריים ומצד שני תמחר מאוד גבוה את הקבועה הלא צמודה ובכך אין היגיון שכן ריבית הפריים נמוכה מאוד, והעדיפות היא לתת יותר דגש לריבית הקבועה שבה הסכום גבוה יותר והריבית בה מלכתחילה גבוהה משמעותית מריבית הפריים, שכן את רכיב הפריים יוכלו למחזר או לפרוע ללא קנסות ככל שיהיה צורך. בנוסף לכף הבנקאי מתח את הריבית המשתנה הצמודה ל-30 שנה בכדי להעלות את המרווח הבנקאי בתיק.

יש להבין כי המרווח של הבנק במסלול הפריים הוא הנמוך ביותר לבנקים, וככל שמתעקשים על ריבית נמוכה יותר בפריים, כך הרווחיות של הבנק בתיק נשחקת באופן דרמטי ולכן הבנק יאלץ לתמחר בריביות גבוהות משמעותית את שאר המסלולים. לכן, במיוחד במקרים בהם אחוז המימון המבוקש הוא גבוה שווה להקריב מעט את הריבית בפריים ולשפר ככל הניתן את הריבית הקבועה.

מאת: יועץ המשכנתאות אליהו בן ישראל

פנה אליי לקוח בבדיקת הצעה למשכנתא שקיבל מבנק מסוים וביקש ממני אפשרות לצמצם את סך העלויות לבנק ועם זאת לא להגדיל משמעותית את ההחזר החודשי. ההצעה הייתה כדלקמן:


* הנחת מדד 2% יעד ממוצע בנק ישראל.

כנגד תמהיל הבנק הורכב תמהיל חילופי כדלקמן:



חיסכון של 107,077 ש"ח לאורך שנות הלוואת המשכנתא בין שני התמהילים.

תובנות והסברים לאומדן החיסכון:

• בתמהיל של הבנק 35% ממנו היה מוצמד למדד המחירים לצרכן להרבה שנים במשכנתא. לעומת זאת, בתמהיל החלופי מדד בוטל כליל.
• בתמהיל של הבנק רק 13% היה במסלול הקבועה לא צמודה. לעומת התמהיל החילופי ש- 44% ממנו יציב ולא משתנה עם השנים.
• בתמהיל של הבנק החשיפה למסלול המשתנה היתה גבוהה יותר ול- 25 שנים ואף היתה צמודה למדד. בתמהיל החילופי הסכום הוקטן והחשיפה צומצמה ל- 20 שנים בלבד ובנוסף נלקח במסלול של משתנה לא צמודה.
• יש לציין, שעמדנו בתמהיל החילופי בדרישת הלקוח וההחזר החודשי אף יצא נמוך יותר.

מאת: שיר גמליאל, יועצת משכנתא

קרה לי מקרה מאוד מעניין, שהוביל לחיסכון של כ- 337,000 ¤ !!
לקוחה יצרה עימי קשר יומיים לפני מועד החתימה על תיק המשכנתא כאשר כל תנאי ההלוואה סוכמו ואושרו, היא ביקשה ממני ש"אעיף מבט" על תנאי ההלוואה שקיבלה באופן עצמאי...(והתהדרה בכך כי מנהל המרחב בתחום מכר שלהם, ועל כן הייתה בטוחה שקיבלה את התנאים והשירות הטוב ביותר). תחילה חשכו עיניי מהריבית הגבוהה שקיבלה, שנית כל ההלוואה נפרסה ל 30 שנה, ואנו יודעים כי הלוואה לטווח כזה ארוך מייקרת משמעותית את עלותה.

שאלתי אותה מי המליץ לה על הרכב התמהיל ועל פריסה כזו רחבה והיא ענתה כי הפקיד בבנק שאל אותה שאלה אחת יחידה: "מהו ההחזר על המשכנתא שתרצי?" ותשובתה הייתה ממקום שאינו מודע: "הכי נמוך שאפשר". הבנקאי לא המשיך לתשאל ולחקור ומטבע הדברים פרס את ההלוואה ל- 30 שנים יקרות. בחישוב פשוט נמצא כי עבור ה- 1 מיליון שח הלוואה עליה היה להחזיר כ- 483,000 ש"ח נוספים של ריבית בלבד.

קבענו יום למחרת ובפגישה ניתחנו את יכולות ההחזר. מה שהסתבר כי הלקוחה יכולה לעמוד בהחזר גבוהה משמעותית מההחזר בהצעה המקורית, וכי הציגה את הכנסותיה לבנק בצורה שאינה אובייקטיבית. בניתי לה משכנתא בהחזר מדורג של 10 20 ו- 30 שנה, ובריביות נמוכות בהרבה ממה שקיבלה, ובכך ייצרנו הלוואה שעלותה כ- 148,000 ¤.

פער של כ- 337,000 ¤ מההצעה המקורית, ובחישוב נוסף של הצמדה הפער מגיע ל כ- 440,000 ¤!!


מאת: יורם אדרי, יועץ משכנתא

זוג שזכה במחיר למשתכן פנה לבד לבנק לפני שהגיע אלי. מצ"ב צילום התמהיל האמיתי שקיבלו מהבנק. זהו תמהיל סטנדרטי שהבנקים נותנים לכול הלווים (שליש, שליש,שליש). למה לכולם אותו תמהיל לכולם? כי זה הכי קל ומשרת את אינטרס הבנק. לא צריך ללמוד הרבה על הלקוחות. ביקשו אישור על 1,020,000 ¤ כי בשלב הזה עדיין לא ידעו את הסכום המדויק של עלות הדירה כי עדיין לא בחרו אותה:



מאותו בנק ואותו סניף לאחר מעורבותי, לאחר התאמת הסכום למחיר הדירה האמיתית שבחרו (1,065,000 ¤), שילוב גרייס שיעזור להם להתגבר על תקופה של תשלום שכ"ד במקביל לתשלום הלוואה, קיצור תקופות בריביות היקרות, שילוב זכאות (שאפילו לא הוצעה להם) אושר להם התמהיל הבא:



ההחזר החודשי עלול להטעות כאן כיוון שהוא מתייחס לתקופת הגרייס. לאחריה הוא יגדל. כשאני משווה את שני התמהילים הללו ומוסיף לראשון עוד 45,000 ¤ כדי להשוות תנאים ניתן לראות באמצעות מחשבון משכנתא שמתגלה הבדל של 455,000 ¤ חיסכון!!!. הבאתי את הדוגמה הזו כי היא מדגימה היטב את ההשפעה שלי כיועץ נטו – מול אותו בנק, אותו סניף, אותה פקידה. ברור שללא מעורבותי הבנק היה מקבל מתנה של כחצי מיליון ¤ על הלוואה של כמיליון ¤ על חשבונו של הזוג הצעיר.